Nekilnojamas turtas Rusijoje, kaip ir bet kurioje kitoje šalyje, yra vienas svarbiausių ir vertingiausių rinkos santykių segmentų, kuriam taikoma valstybinė apskaita, kontrolė ir mokesčių mokėjimas. Todėl visus su nekilnojamuoju turtu susijusius klausimus griežtai reglamentuoja Rusijos teisės aktai. Tai tas pats negyvenamųjų patalpų pardavimas, pirkimas žemės sklypas, keitimas, buto nuoma, paveldėjimas, dovanojimas, kiti veiksmai.

Norint atlikti minėtus veiksmus, reikia žinoti nekilnojamojo turto vertę, ar tai būtų žemės sklypas, kita žemė, butas, namas. Nuo šios vertės priklausys kaina, kurios savininkas turi teisę prašyti už savo nekilnojamąjį turtą. Šiuo rodikliu bankai remiasi ir prieš kreipdamiesi dėl paskolos, taip pat teismų sprendimais ginčuose dėl turto padalijimo. Be to, svarbiausias rodiklis nekilnojamojo turto (žemės sklypo, buto, namo) vertės būklei yra mokesčių rinkliava.

Kartu vertinant nekilnojamąjį turtą svarbu atskirti dvi pagrindines sąvokas: pačią vertę – deklaruojamą kaip sumą, virš kurios savininkas negali parduoti daikto, ir kainą – išreikštą pinigine verte, kuri gali būti lygi arba mažesnė už vertę.

Rinkos vertės esmė

Rinkos vertė – turbūt beveik kiekvienam pažįstama sąvoka. Tai yra tam tikra suma, kurią sudaro nekilnojamojo turto mainų įvertinimas. Kitaip tariant, tai yra labiausiai tikėtina kaina konkurencinėje rinkoje, kuri gali būti suteikta konkrečiam turtui, žemės sklypui. Tuo pačiu, jei kalbame apie buto, kito nekilnojamojo turto pirkimą-pardavimą, nuomą, abi pusės turi kuo geriau tai žinoti ir veikti savanoriškai savo interesais.

Dar vienas svarbi savybė rinkos vertė yra tai, kad ji nustatoma neatsižvelgiant į mokesčius ir kitas finansines išlaidas, susijusias su sandorio užbaigimu.

Kadastrinės vertės esmė

- palyginti nauja koncepcija, tačiau ji visiškai neišstumia rinkos vertinimo. Ši kaina nustatoma nustatyta tvarka atliekant ekspertizę (įvertinimą) kadastro registro tarnybos darbuotojams. Atsižvelgiama į buto, namo, žemės, komercinės paskirties žemės sklypo, kito nekilnojamojo turto tikslinę paskirtį, taip pat į eksploataciją ir plotą.

Kitaip tariant, registruojama vertė yra valstybinis įvertinimas su įvertinimo įrašymu į registrą.

Buto, negyvenamojo pastato, žemės sklypo ir kito nekilnojamojo turto vertės apskaičiavimas atliekamas siekiant:

• nustatyti mokestį už turtą (žemės sklypą);
• skaičiuoti mokestį buto pirkimo-pardavimo, keitimo, nuomos atvejais;
• būstą ar žemę perregistruoti kaip paveldėjimą;
• sutvarkyti turtą dėl hipotekos ar paskolos;
• nustato vienodo gyvenamojo ploto ar žemės sklypo keitimo kainą;
• perregistruoti turtą pagal dovanojimo sutartį.

Santykis ir skirtumas

Kadangi rinkos ir kadastrinės vertės turi skirtingus santykius, registro kaina vis tiek tam tikra prasme yra pagrįsta rinkos kaina. Tai liudija jau ir tai, kad skaičiuojant kadastrinį vertinimą, vidutinė kaina nekilnojamojo turto regione, o ne tarp visų. Žinoma, ne gryna forma, o atsižvelgiant į teisės aktų normas ir kadastro taisykles. Panašiai, be paklausos, dabar rinkos vertinime atsižvelgiama ir į kainoraštį.

Skirtumas tarp šių dviejų įvertinimų yra tas, kad rinkos kaina turi daugiau bendrosios charakteristikos ir stipriai priklauso nuo paklausos, o kadastro sistema orientuojasi į kiekvieno regiono kainų politiką atskirai. Todėl dažnai nutinka taip, kad kadastrinė kaina gali būti mažesnė už rinkos kainą, retai didesnė arba lygi, ir tai turi įtakos savininko mokamam mokesčiui. Dažnai tokius klausimus tenka ginčyti teisme.

Taip pat galima pastebėti, kad rinkos ir kadastrinės vertės skirtumas yra pagrįstas paklausos įtaka, iš vienos pusės, ir, kita vertus, pagal paskirtį.

Kadastre tikslinė paskirtis yra labai reikšmingas rodiklis, pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties sklypo kaina bus skaičiuojama atsižvelgiant į iš jo gaunamas pajamas.

Nekilnojamojo turto vertinimas

Šiandien bet kokie veiksmai dėl žemės sklypo, vasarnamio žemės, buto, namo, negyvenamųjų patalpų ar kito nekilnojamojo turto yra teisiškai neįmanomi jo neįregistravus ir neapskaičiavus kadastrinės vertės. Šiuos klausimus sprendžia vyriausybinės institucijos, būtent Rosreestr.

Toks vertinimas gali būti atliekamas kartą per penkerius metus, bet ne rečiau. Taip yra dėl to, kad kadastrinė kaina, kaip ir rinkos kaina, nestovi vietoje ir nuolat kinta, tačiau už ją neturėtų būti daug mažesnė.

Atliekama ekspertizė
registro institucijos komisija, savininkui pateikus prašymą įregistruoti (įregistruoti nekilnojamąjį turtą). Jei visi dokumentai kartu su paraiška buvo pateikti teisingai ir buvo patvirtinti, turtas įtraukiamas į sąrašą, kurio eilės tvarka bus atliktas kadastrinis vertinimas. Tačiau net ir po šio etapo reikia palaukti, kol įvertinimas bus patvirtintas. Tik tada, kai duomenys suvedami į vieną elektroninę duomenų bazę valstybinis registras nekilnojamojo turto, savininkui bus pateikti visi jo teisiniai dokumentai.

Paprastai vertinimas atliekamas per trisdešimt dienų nuo prašymo pateikimo, o per artimiausias dešimt dienų turi būti patvirtinti visi priimti sprendimai dėl kadastrinės vertės.

Kadastrinę vertę pagal adresą ar numerį galite sužinoti internete ir nemokamai naudodami toliau pateiktą valdiklį.

Nepaisant to, kad šis valdiklis naudojamas užsakyti mokamą išrašą iš Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro, prieš užsakydami galite visiškai nemokamai sužinoti turto kadastrinę vertę.

Nustatymas ir neatitikimai

Patvirtinus kadastrinę kainą ir įvedus ją į Rosreestr duomenų bazę, ji tampa prieinama visoms suinteresuotoms šalims.

Galite peržiūrėti ir ateityje patikrinti, kiek jis pasikeitė keliais būdais:

Jeigu kadastrinė vertė gali būti atskleista mažesnė už rinkos vertę (retai ji didesnė, tai irgi lygi) arba informacija įrašyta neteisingai, skiriasi nuo įrašytos pase, savininkas nesutinka su 2008 m. mokesčio sumą, jis turi teisę pateikti Rosreestr prašymą dėl buto, žemės sklypo, kito nekilnojamojo turto perkainojimo.

Jei po to nebuvo įmanoma atkurti teisingumo, prasminga pateikti ieškinį ir ginčyti valstybės registro sprendimą. Galutinę ginčo turto vertės dydį nustatys teismas.

Skaitymo laikas: 7 minutės

Kiekvienas būsto savininkas susiduria su dviem nesuprantamais dydžiais: buto kadastrine verte ir buto rinkos verte. Paprastai jie nesulaukia savininkų susidomėjimo, kol nekalbama apie nekilnojamojo turto sandorius. Pardavimas, keitimas, pajamų mokėjimas ir turto mokestis– visa tai nevalingai verčia kvadratinių metrų savininkus gilintis į nekilnojamojo turto vertinimo specifiką. Atsižvelgiant į šių kiekių svarbą, turite išsiaiškinti, kokie jie yra.

Bendra informacija apie rinkos ir kadastrinę vertę

Pirmiausia išsiaiškinkime, kokia yra buto kadastrinė ir rinkos vertė. Abu šie kiekiai nustatomi įvertinus. Tačiau dėl vertinimo metodų ir požiūrių ypatumų šie rodikliai gali labai skirtis.

Daroma prielaida, kad su tokiu susvetimėjimu:

• šalys elgiasi protingai;
• rinkoje yra konkurencija;
• pardavimo sąlygos nėra skubios ar neeilinės.

Paprasčiau tariant, RS lemia tik šiuo metu rinkoje egzistuojančios sąlygos: butas kainuoja lygiai tiek, kiek už jį duoda pirkėjas.

Kadastrinė vertė (CV) savo ruožtu suprantama kaip standartinė kaina, kuri kuo artimesnė rinkos kainai. Jis nustatomas pritaikius masinio zonavimo metodus ir įvertinus objektus regionų ar savivaldybių institucijų užsakymu.

Nekilnojamojo turto kadastrinės ir rinkos vertės santykis rodo, kad pirmasis yra tik antrojo viešasis atitikmuo, naudojamas mokesčių ir kitais reguliavimo tikslais.

Moratoriumas galioja iki 2020 m., tačiau apskritai jis nuolat peržiūrimas kas 3–5 metus.

Kadangi kiekviena iš šių vertybių naudojama tam tikriems tikslams, daugelis domisi, kas yra didesnė – buto rinkos ar kadastrinė vertė.

Vieno ir vienareikšmiško atsakymo į šį klausimą nėra. Teoriškai KS, būdamas viešas ir universalus RS atitikmuo, turėtų būti kuo artimesnis rinkos kainai. Tačiau vertinimo metodų netobulumas lemia reikšmingas klaidas, kurių rezultatas – daugkartinis rinkos ir kadastrinės vertės rodiklių skirtumas.

Norint suprasti, kodėl kadastrinė vertė yra mažesnė už rinkos vertę arba atvirkščiai, siūlome sutelkti dėmesį į kiekvieno tipo ypatybes.

Rinkos kainos specifika

Pagrindinis kompiuterio bruožas yra tai, kad tai yra labiausiai tikėtina kaina mokamo susvetimėjimo atveju, todėl objektyviausia. Todėl jai nustatyti atliekamas individualus objekto įvertinimas, pasižymintis detalumu ir skrupulingumu.

Kuo kruopščiau atliekamas turto tyrimas, tuo tikslesnė rinkos kaina. Šiuo atžvilgiu RS turi atsižvelgti į maksimalias individualias objekto savybes, įskaitant:

• vieta, gretimos infrastruktūros prieinamumas;
• gyvenamųjų patalpų techninė būklė, remontas, eksploatacinės charakteristikos;
• aukštų skaičius, plotas, prieinamumas;
• konstrukcijos amžius, susidėvėjimo ir defektų buvimas;
• kapitalo investicijų poreikis, infrastruktūros plėtros perspektyvos, investicijų komponentas ir pan.

Tuo pačiu metu atsižvelgiama į individualias kiekvieno objekto savybes kartu su pasiūlos ir paklausos rodikliais. Paprastai vertintojai tiria patį objektą ir situaciją su jo analogais rinkoje, tiria, kaip jie lyginami.

Be to, galutinio RS dydžiui gali turėti įtakos:

• valiutų kursai;
• politinė įtampa;
• vietovės patrauklumas;
• atstumas nuo centro;
• sezonas;
• įvertinimo data.

Atsižvelgiant į šiuos kriterijus, nenuostabu, kad rinkos kaina yra nepastovi, o pokyčių dinamika nenuspėjama. Tai rizikos veiksnys investuojant į nekilnojamąjį turtą rimtų rinkos pokyčių laikotarpiu – per kelis mėnesius svyravimai gali siekti 20-30%.

Tačiau net ir nesant rinkos pokyčių, RS išlieka mobilus ir gali būti fiksuojamas tik tam tikru momentu.

Vertinimas atliekamas savininko ar kitos suinteresuotos šalies iniciatyva.

Kadastrinės kainos specifika

Kadastrinė kaina, nepaisant noro pozicionuoti ją kaip viešą RS atitikmenį, su pastarąja turi mažai ką bendro. Nors įstatymų leidėjas daro prielaidą, kad kadastrinė vertė lygi buto rinkos vertei, praktiškai tai niekada nėra tiesa.

Taip yra dėl to, kad CK:

• neatsižvelgia į individualias objekto ypatybes: vertinant nenaudojamas nusidėvėjimas, defektai, geras remontas, aukštų skaičius ir kiti duomenys;
• skaičiuojamas neapsilankius svetainėje. Vertinimas atliekamas skaičiuojant vieną specifinį rodiklį panašiems nekilnojamojo turto objektams ir padauginus juos iš konkretaus buto ploto dydžio;
• yra vidutinės kainos rodiklis konkrečioje objektų grupėje, esančioje toje pačioje vietovėje ir kainų intervale, nulemiantis didelę jo paklaidą.

Kadastrinė vertė yra kadastrinio vertinimo, atlikto vadovaujantis 2010 m. 24.12 Federalinis įstatymas Nr. 135, regiono ar savivaldybės valdžios institucijų sprendimu. Kadangi jo peržiūros koridorius yra 3–5 metai po ankstesnio vertinimo, šis rodiklis yra fiksuotas ir pastovus.

Turto savininkas kadastrinės vertės nustatymo procese nedalyvauja, negali turėti įtakos vertintojo pasirinkimui, o informaciją apie įsteigtą CAS gauna tik atlikus vertinimą.

Kadastrinių ir rinkos kainų santykis

Pats laikas išsiaiškinti, kuo kadastrinė buto vertė skiriasi nuo rinkos vertės. RS, atsižvelgiant į savo objektyvumą ir individualumą, yra tikras situacijos nekilnojamojo turto rinkoje atspindys. KS, būdamas viešas rodiklis, veikiau leidžia įsivaizduoti vidutinė kaina pagal vietovę.

Nustatant KS, naudojami masės vertinimo metodai, todėl lyginti šiuos rodiklius nėra prasmės – jie visada skirsis vienas nuo kito.

Skirtumas tarp nekilnojamojo turto kadastrinės ir rinkos vertės svyruoja nuo 30% iki 100%. Viskas priklauso nuo konkretaus objekto individualių savybių ir jo santykio su vidutine kaina grupei, kuriai jis buvo nustatytas.

Pateiksime pavyzdį: jei vienoje svetainėje daugiabutis namas Yra 3 butai vienodo gyvenamojo ploto, jų KS bus vienodi. Bet vienas iš jų buvo eiliškai atnaujintas, antrasis – prašmatniai rekonstruotas, o trečiasis – nerenovuotas nuo sovietinių laikų. Taigi skirtumas tarp kiekvieno iš nurodytų butų KS ir RS skirsis kelis kartus, o pastaruoju atveju KS gali būti didesnis.

Atsižvelgiant į tai, kiek kadastrinė buto vertė skiriasi nuo rinkos vertės, galime teigti, kad šios vertės išraiškos niekaip nesusijusios viena su kita.

Nors jos turi bendrų bruožų, išreikštų vertės nustatymo metoduose, skirtingi vertinimo gylio laipsniai ir jo individualumas neleidžia identifikuoti šių vertybių, kad ir kaip to norėtų įstatymų leidėjas.

Savikainos skaičiavimo tikslai

Atsižvelgiant į skirtingą savikainos verčių pobūdį, RS ir KS apskaičiavimo tikslai taip pat skiriasi. Jeigu rinkos rodikliai yra universalūs ir pageidaujamo pobūdžio ir gali būti naudojami bet kokiais įstatymų nedraudžiamais atvejais, tai KS rodikliai aktualūs tik tais atvejais, kai tai tiesiogiai nurodyta teisės aktuose.

Naudojant CS

Kadastrinė vertė naudojama išskirtinai Jis naudojamas kaip mokesčio bazė, nuo kurios vėliau skaičiuojami privalomi mokėjimai.

Kadangi Vieningas valstybės registras yra viešas registras, informacija iš jo yra viešai prieinama ir kiekvienas gali sužinoti kadastrinę vertę. Norėdami tai padaryti, turėtumėte susisiekti su Rosreestr teritoriniu padaliniu arba artimiausiu MFC padaliniu su prašymu.

Reikiamą informaciją galite gauti net neišeidami iš namų, naudodamiesi internetinėmis Rosreestr paslaugomis, visų pirma:

Išvada

Apibendrindami tai, kas buvo pasakyta, dar kartą pabrėžkime pagrindinius dalykus:

• rinkos vertė yra kaina, už kurią savininkas greičiausiai galės parduoti turtą;
• RS teikiama pirmenybė ir naudojama visais atvejais, kai jokia kita kaina nėra privaloma;
• kadastrinė kaina - viešas rinkos vertės atitikmuo, nustatytas regionų ar vietos valdžios institucijų nurodymu masinio vertinimo metu;
• KS naudojamas mokesčių tikslais, todėl dažnai yra gerokai išpūstas, palyginti su rinkos verte;
• pasirodžius CK didesnis už RS, įstatymas leidžia savininkams jį ginčyti paduodant prašymą komisijai arba teisme.

Kaip sužinoti buto kadastrinę vertę: Vaizdo įrašas

Civilinės ir šeimos teisės krypties teisės magistras. 2005 metais baigė Sankt Peterburgo valstybinį universitetą, 2012 metais – Maskvos valstybinio universiteto Ekonomikos fakultetą. M.V. Lomonosovas, įgijęs finansinės analitikos laipsnį. Gavęs antrą aukštasis išsilavinimasįkūrė nepriklausomą vertinimo įmonę. Užsiimu nekilnojamojo turto, žemės ir kito turto vertinimu.

Žemės sklypo kadastrinė ir rinkos vertė gali gana smarkiai skirtis. Jie naudojami įvairiems tikslams. Jie taip pat apibrėžiami skirtingai.

Nekilnojamojo turto kadastrinė vertė apskaičiuojama jį įregistravus kadastro registre. Ši informacija kartu su kita informacija apie objektą yra saugoma Rosreestr duomenų bazėse. Anksčiau tai buvo įrašyta ir kadastro pase, o dabar – jį pakeitusiame Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro išraše.

Instrukcijas, kaip atlikti vertinimą, rengia Rusijos ekonominės plėtros ministerija. Ir su tuo užsiima vertinimo organizacijos, su kuriomis Rosreestr teritoriniai padaliniai sudaro sutartis. Ši procedūra turėtų vykti:

• ne rečiau kaip kartą per 5 metus;
• bet ne dažniau kaip kartą per 3 (Maskvoje ir Sankt Peterburge – 2) metus.

Paprastai išlaidos laikui bėgant didėja. Taip yra dėl padidėjimo bendras lygis kainos

Skaičiuojant atsižvelgiama į:

• vieta (rajonas ir vieta jame);
• valstybė inžineriniai tinklai;
• infrastruktūra ir aplinka (darželiai, parkai, didelės pramonės įmonės, greitkeliai ir kt.);
• naudojimo kategorija ir tipas;
• ir tt

Remiantis tuo, nustatoma kvadratinio metro žemės kaina. Padauginus iš objekto ploto, gaunama jo kadastrinė vertė.

Kaip ją atpažinti?

Jei reikia, šią kainą galite sužinoti pažiūrėję į savo pasą arba išrašą. Bet jie išduodami tik savininkams. Kitiems yra šie metodai:

1. užklausa iš Rosreestr filialo, kuriam priklauso šis objektas;
2. sužinoti šią informaciją šios organizacijos svetainėje;
3. arba pažiūrėkite į Viešąjį kadastro žemėlapį.

Norėdami tai padaryti, turite žinoti sklypo kadastro numerį ir (arba) adresą. Tačiau ši informacija bus skirta tik nuorodai.

Kam reikalinga žemės sklypo kadastrinė vertė?

Kadastrinė vertė reikalinga:

• dydžio nustatymas pajamų mokesčio parduodant;
• žemės mokestis;
• nustatant notaro atlyginimą už tam tikrus sandorius (pvz., palikimo gavimą);
• valstybinės žemės nuomos tarifų nustatymas;
• teisminiuose ginčuose (ypač dėl turto padalijimo).

Kas yra rinkos vertė?

Rinkos vertė yra apytikslė kaina, už kurią galima parduoti žemę. Jis nustatomas lyginant su panašiais objektais. Svarbūs šie veiksniai:

Priklausomai nuo konkretaus vertinimo tikslo, vieno ar kito faktoriaus svarba bendram rezultatui gali būti skirtinga. Taip pat atsižvelgiama į bendrą ekonominę situaciją ir nekilnojamojo turto rinkos būklę vertinimo metu.

Rinkos vertę galima naudoti:

• parduodant nekilnojamąjį turtą;
• nustatyti nuomos mokestį;
• notaro mokesčiai registruojant palikimą;
• teisminiuose ginčuose;
• ir taip toliau.

Kaip tai nustatyti?

Norint nustatyti šią vertę, daugeliu atvejų atliekama speciali procedūra – įvertinimas. Galimos nekilnojamojo turto kainos žinojimas leidžia nešvaistyti nei laiko, nei pinigų jį parduodant. Jei nekilnojamąjį turtą išvardinsite už per didelę kainą, jis ilgai nebus parduodamas. Jei jis bus per mažas, pardavėjas gaus mažesnį pelną.

Be to, daugeliu atvejų reikia ne tik žinoti kainą, bet ir ją pagrįsti. Vertinimo ataskaita gali būti toks dokumentas.

Tam padės nepriklausomi vertintojai, kurie įvertins žemės vertę ir ją pateiks pagrįstai. Jie gali dirbti savarankiškai arba kaip įmonės dalis. Tai gali būti specializuota vertinimo organizacija, nekilnojamojo turto agentūra arba advokatų kontora.

Toks specialistas turi turėti profesinį išsilavinimą vertinimo srityje ir būti vertintojų savireguliacijos organizacijos nariu. Jo įgaliojimus patvirtina išsilavinimo diplomas, pažymėjimas ir vertintojų registro išrašas. Jei įvertinimas nepatikimas, specialistas už jį prisiima finansinę atsakomybę. Vertintojų veiklą nustato 1998-07-29 įstatymas Nr.135-FZ.

Kur ir kaip užsisakyti?

Savininkas sudaro sutartį su vertintoju ar organizacija ir suteikia reikalingus dokumentus, būtent:

1. Pasas.
2. Žemės nuosavybės teisės liudijimas.
3. Dokumentas, kurio pagrindu jam priklauso svetainė. Tai gali būti pirkimo-pardavimo sutartis, dovana, testamentas ir pan.

Po to prasideda vertinimo procedūra. Jos metu vyksta analizė. Vertintojas išnagrinėja dokumentus ir vyksta į vietą asmeniškai patikrinti turto būklės.

Tada parengiama vertinimo ataskaita. Tai sunumeruotas ir įrištas dokumentas, pasirašytas vertintojo. Jei įmonėje dirba specialistas, uždedamas jos antspaudas. Ataskaitą sudaro skyriai:

1. Vertinimo užduotis.
2. Paties vertinimo objekto ir proceso aprašymas.
3. Rinkos analizė.
4. Pagrindiniai faktai ir išvados.
5. Rezultatų derinimas.

Šis dokumentas yra įrištas, kiekvienas puslapis sunumeruotas. Pabaigoje tvirtinamas vertintojo parašas ir įmonės antspaudas, jei specialistas dirba. Prie ataskaitos pridedamos visų darbų, kurie buvo išanalizuoti vertinimo metu, kopijos.

Paprastai kadastrinė vertė yra mažesnė už rinkos vertę. Anksčiau šis skirtumas buvo gana didelis. Bet nuo 2012 metų vykdomas žemės perkainojimas padidinant kadastrinę vertę ir priartinant ją prie rinkos vertės. Šiandien daugeliu atvejų jie skiriasi maždaug 20-25%.

Mokesčiams parduodant žemę taikomos šios taisyklės:

1. Jeigu vertė pagal pirkimo-pardavimo sutartį yra didesnė nei 70% kadastrinės vertės, tada imama rinkos vertė.
2. Jei sklypas parduodamas pigiau, tada mokesčio suma skaičiuojama nuo 70% kadastrinės vertės.
3. Jei dėl kokių nors priežasčių Rosreestr neatliko vertinimo, atsižvelgiama į visą kainą pagal sutartį.

Jeigu savininkas mano, kad sklypo kadastrinė vertė yra pervertinta, jis turi teisę ją ginčyti. Per šešis mėnesius nuo įvertinimo tai galima padaryti ne teismo tvarka. Norėdami tai padaryti, turite susisiekti su specialia žemės komisija žemės vietoje (pavyzdžiui, Maskvoje tai yra Žemės departamento komisija).

Būtina parašyti prašymą dėl kadastrinės vertės patikslinimo. Jis sudaromas laisva forma, taip pat pridedami šie dokumentai:

1. Savininko pasas.
2. Žemės nuosavybės dokumentai (nuosavybės pažymėjimas, Vieningo valstybės registro arba Vieningo valstybės registro išrašas);
3. Dokumentai, kurių pagrindu ji atsirado.
4. Vertinimo ataskaita (ją galima gauti taip pat, kaip ir rinkos vertę).

Jei praėjo daugiau nei 6 mėnesiai arba komisija atsisakė peržiūrėti, teks kreiptis į teismą. Pridedami tie patys dokumentai, galite pridėti kitus, jei jie gali kažkaip paveikti sprendimą.

Sumažėjus kadastrinei vertei, savininkui turi būti atlyginta žala. Tai taikoma, pavyzdžiui, permokėtiems mokesčiams.

Skirtumas tarp buto rinkos ir kadastrinės vertės ne visada akivaizdus. Praktikoje dažniau pasitaiko atvejų, kai rinkos vertė yra didesnė. Priešinga situacija yra mažiau palanki savininkui, nes tai reiškia didesnę mokesčių naštą.

Buto rinkos vertės samprata ir ypatumai

Buto rinkos vertė – tai kaina, kurią nustato turto savininkas, atsižvelgdamas į vartotojų paklausą ir konkurenciją.

Rinkos vertės ypatybės:

• Ji formuojama remiantis protingumo principu;
• Nustato pats savininkas pagal panašius pasiūlymus;
• Rinkos sąlygų įtaka;
• Ne nuolatinis;
• Naudojamas civiliniams sandoriams vykdyti (pirkimas-pardavimas, įkeitimas, skolinimas, keitimas ir kt.).

Rinkos kainą įtakojantys veiksniai:

1. Valiutos kursas;
2. Politiniai įvykiai, sistema ir jos ypatumai;
3. Sezoniškumas;
4. Vieta (rajonas, atstumas nuo centro);
5. Infrastruktūra;
6. Pastato tipas;
7. Dėvėti;
8. Statybos išlaidos;
9. Aukštų skaičius;
10. Kvadratas;
11. Atlikto remonto kokybė;
12. Baldų ir buitinės technikos išdėstymas.

Buto kadastrinės vertės samprata ir ypatumai

Buto kadastrinė vertė yra specialių valdžios organų nustatyta vertė, remiantis vertinimo veiklos teisės aktais.

Kadastrinės vertės požymiai:

• Naudojamas masinio vertinimo metodas;
• Steigiamas tik nepriklausomų kadastrinių vertintojų, kuriems valstybė yra suteikusi atitinkamus įgaliojimus;
• Procedūrą griežtai reglamentuoja įstatymai;
• Naudojamas mokesčių naštai apskaičiuoti;
• Skaičiavimas atliekamas pagal duomenis, anksčiau įvestus į nekilnojamojo turto kadastrą;
• Ji yra periodinė (peržiūra atliekama kartą per metus arba kartą per 5 metus).

Veiksniai, turintys įtakos buto kadastrinei vertei:

1. Konkretaus turto rinkos kainos;
2. Ekonominė padėtis šalyje (regionas, vietovė);
3. Mėnesio vidurkis darbo užmokesčio konkretus regionas;
4. Žemės sklypo, kuriame yra butas, kaina;
5. Pastato tipas, kategorija, dydis, nusidėvėjimas;
6. Vieta ir bendras kambarių skaičius pastate;
7. Nuosavybės forma;
8. Galimybė gauti pajamų iš komercinės veiklos (jei turtas parduodamas pagal nuomos ar socialinės nuomos sutartį);
9. Aukštų skaičius.

Rinkos vertės ir kadastro vertės santykis

• Rinkos vertė neoficiali, tačiau rodiklis objektyvesnis;
• Kadastriniame vertinime neatsižvelgiama į kai kuriuos veiksnius (pavyzdžiui, sezoniškumą, vartotojų paklausą, bendrą rinkos būklę, kokybiško remonto, baldų, įrangos prieinamumą);
• Kadastro rodiklis nėra toks lankstus kaip rinkos rodiklis;
• Rinkos vertė pasireiškia per pasiūlos ir paklausos pusiausvyrą, konkurencingumą, o kadastrinė vertė – atliekant medžiagų analizę;
• Kadastrinė vertė yra pagrįsta skaičiavimo mechanizmu, dėl kurio gali atsirasti didelių klaidų ir dėl to išpūstos kainos.

Praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai valstybinės įstaigos galutinę kadastrinę kainą pervertina kelis kartus, palyginti su rinkos kaina. Tai lemia didesnį nekilnojamojo turto mokestį.

Kur jie naudojami?

Naudojama buto kadastrinė vertė:

• Prisiimant užstatus įsipareigojimus;
• Privatizavimo procedūros metu;
• Dėl hipotekos paskolos;
• Sprendžiant turtinius ginčus teismuose;
• Apskaičiuojant nekilnojamojo turto mokestį ir kitus mokesčius.

Naudojama rinkos vertė:

• Atsiimant objektą valdžios reikmėms;
• Hipotekos ir įkaito teisiniuose santykiuose;
• Buto pirkimas ar pardavimas;
• Skolininko bankroto atveju;
• Nemokamai atlikti sandorius;
• Nustatant nepiniginio įnašo dydį į įstatinis kapitalas;
• Priimant valdymo sprendimus.

Kaip sužinoti arba nustatyti kadastrinę ir rinkos vertę

Kadastrinę vertę galite sužinoti vienu iš kelių būdų:

1. Išlaidų apskaičiavimas naudojant oficialią Rosreestr svetainę (informacija gali būti neaktuali dėl pasenusių duomenų);
2. Pagal buto elektroninio kadastrinio paso informaciją (mokama paslauga, apie 200 rublių);
3. Pagal kadastrinį pasą popieriuje, gautą PTI registruojant nuosavybės teisę į butą arba kadastro pažymą (jei dokumento trūksta arba žinoma, kad jame esanti informacija pasenusi, reikia užsisakyti naują kopiją);

Svarbu suprasti, kad kadastrinės vertės patiems apskaičiuoti neįmanoma, nes tik įgalioti asmenys gali susipažinti su specialiais dokumentais, kuriais remiantis sudaromi rodikliai. Be to, kadastrinio vertinimo standartai nuolat keičiasi.

Buto rinkos vertę galite nustatyti vienu iš kelių būdų:

1. Pajamų metodas (metodas pagrįstas buto likvidumu ir neatsižvelgiama į kitų panašių pasiūlymų kainą);
2. Savikainos metodas (skaičiuojamas pagal išlaidas, patirtas statant objektą ir dažniau taikomas nebaigtiems statybos projektams);
3. Lyginamasis metodas (atsižvelgiama į veiksnių derinį, bet gali būti neatsižvelgiama į kai kuriuos atskirus rodiklius).

Rinkos vertės apskaičiavimą galima atlikti:

• Savarankiškomis pastangomis (be specialių žinių ar patirties sumažėja tikimybė gauti objektyvius duomenis);
• Padedamas nepriklausomas vertintojas, maklerio, turinčio licenciją vykdyti šios rūšies veiklą (pabaigus ekspertizę išduodamas dokumentas, turintis juridinę galią ir galintis būti kaip įrodymų pagrindas ginčijant kadastrinę vertę ar sudarant įsipareigojimai).

Kadastrinė vertė gali būti prilyginama rinkos vertei šiais atvejais:

1. Teismas arba specialiai įgaliota komisija priėmė atitinkamą sprendimą;
2. Jei nėra galimybės kurti ir naudoti matematinis modelis objekto kaina;
3. Turto vertės duomenys labai skiriasi atskiruose informacijos šaltiniuose;
4. Objektyvus kadastrinės vertės apskaičiavimas, naudojant esamas metodines rekomendacijas, neįmanomas arba sunkus;
5. Kadastrinės vertės rodikliai neproporcingai viršija rinkos vertės rodiklius.

Koeficientų skirtumas ir vieno rodiklio perviršio atvejai

Kiekvienas regionas turi savo skaičiavimo koeficientus. Galite pastebėti, kad vakarinėje šalies dalyje butų kaina yra daug didesnė nei rytinėje. Taip yra dėl teritorinių koeficientų, į kuriuos atsižvelgė kadastro ir kartografijos institucijos. Skirtumas už kvadratinis metras gali siekti kelis šimtus tūkstančių.

Atvejai, kai kadastrinė vertė viršija rinkos vertę, nėra dažni, to priežastys gali būti:

1. Butas yra naujame name;
2. Namo statybai naudotos brangios statybinės medžiagos;
3. Kadastrinis vertinimas atliktas remiantis neteisingais į nekilnojamojo turto kadastrą įrašytais duomenimis.

Kadastro vertės perteklius tiesiogiai įtakoja mokesčio sumą. Norėdami neįtraukti permokos, galite jį užginčyti vienu iš šių būdų:

1. ne teismo tvarka (paduodant prašymą specialiai komisijai pagal Rosreestr);
2. Teisme.

Išvada

Kadastrinė ir rinkos vertė atitinka visiškai skirtingos kategorijos. Rinkos rodikliai atspindi kolektyvinį suvokimą ir labiausiai tikėtiną kainą, o kadastro rodikliai yra labiau vieningi, patvirtinti ilgam laikui ir nepajėgūs padengti visų veiksnių įtakos.

Ji diktuoja pasiūla ir paklausa, jo apimtį formuoja čia ir dabar veikiantys ekonomikos dėsniai.

Ši suma nuolat juda ir kartais gali pakilti arba žemyn, būtent juo vadovaujamasi priimant tokius teisės aktus kaip:

• pirkimas ir pardavimas;
• mainai;
• įkeitimas;
• paskolos apdorojimas;
• donorystė;
• paveldėjimas ir kt.

Nekilnojamojo turto rinkos ekonominiai dėsniai yra nenumaldomi ir niekas negalės parduoti namo ar buto už kažkokius trumpalaikius pinigus, nes kriterijais, kuriuo nustatoma ne tik turto statybos vertė (atsižvelgiant į statinio amžių).

Taip pat yra papildomų veiksnių, pavyzdžiui, vietovės prestižas, interjero sutvarkymo komforto laipsnis – prieš kiek laiko ir kokia renovacija atlikta, kokia santechnikos ir vidaus komunikacijų būklė, kondicionierių buvimas ir kt.

Kaip nustatyti dabartinę rinkos kainą? Reikia užsakyti nepriklausomo eksperto vertinimą namai, kotedžai, butai, o jo tyrimų rezultatai bus dokumentuojami.

Reikia suprasti, kad po tam tikro laiko, skaičiuojamo nuo šešių mėnesių iki metų, viskas gali kardinaliai pasikeisti ir tuomet vėl teks patikslinti šį nekilnojamojo turto vertės rodiklį.

Apie koncepciją ir jos skirtumą nuo kadastro galite sužinoti mūsų svetainėje.

koks skirtumas?

Kadastrinė kaina nustatomi pagal tuos pačius pagrindinius kriterijus kaip ir rinkos.

Bet tada paaiškėja, kad net jei juos atlieka skirtingi specialistai, šie vertinimai turi būti beveik identiškas.

Tačiau yra skirtumas, nes atliekant kadastrinį vertinimą neatsižvelgiama į būsto išplanavimo populiarumą, vietą, neseniai atliktų renovacijų buvimą ir kitas pirkėjui įdomias savybes.

Sužinokite mūsų svetainėje apie būstą ir apie nekilnojamąjį turtą pagal jį.

Kaip jie susiję?

Bet tada galima logiškai manyti, kad rinka suteikia realesnę ir didesnę vertę nei įtraukta į Valstybės turto komitetą (valstybės nekilnojamojo turto kadastrą). Koks yra šių skaičių santykis?

Kiek kadastrinės vertės skiriasi nuo rinkos siūlomų? Daugeliu atvejų taip yra praktikoje - Valstybinio turto komiteto pateiktas buto vertinimo skaičius yra mažesnis už rinkos vertę, bet ne visada.

Senos statybos butams šios kainos dažniausiai būna vienodos. Remiantis naujausiais tyrimais, neatitikimas yra vidutiniškai iki 30%, o kartais padvigubėja, o svyravimai pastebimi abiem kryptimis.

Vienas kiekis neturi įtakos kitam.

Vertybių skaičiavimo principas yra tas pats, tačiau rinkos kaina turi didesnį skirtumą, priklausomai nuo konkrečios vietos paklausos, taip pat vidinė būsena gyvenamąją erdvę ir „užpildymas“ naujomis komforto didinimo priemonėmis.

Naudodamas standartinę metodiką, bet kuris vertintojas stengiasi laikytis visų taisyklių, nes jis pasirašo ant rezultato ir taip prisiima atsakomybę.

Apie buto kadastrinę vertę ir ką daryti galite sužinoti iš mūsų straipsnių.

Pertekliaus atvejai

Ar buto kadastrinė vertė gali viršyti rinkos vertę?

taip, rinkos vertinimas gali būti žemesnis.

Tai įmanoma, kai naujas pastatas, buvo naudojamos modernios brangios medžiagos stogo dengimui, sienų tvoroms, liftams ir kt.

Šiuo atveju paties pastato ir atitinkamai buto savikaina yra didelė, o tai lemia didelę kadastrinę vertę, įtrauktą į Valstybinio turto mokesčio kodeksą. Rinka gali atsilikti, jei statybos sritis „nereklamuojama“ ir nepasiekė reikiamo paklausos lygio.

Kitas variantas – įrišimas ir konstrukcija elito būsto variantas nepatrauklioje, paprasto žmogaus požiūriu, vietoje, kur dar nėra įprasto viso infrastruktūros objektų ir transporto linijų pakankamo kiekio.

Tokia įvykių raida neturėtų tikti sveiko proto piliečiui, kuris laukia kito apmokestinimas.

Išsiaiškinę kadastrinę namo kainą ir sužinoję, kad ji gerokai didesnė už rinkos kainą, nedvejokite nė dienos ir užsisakykite naują pažymą informacijos įrašymo į kadastrą datai.

Faktas yra tas, kad būsto vertinimus galima palyginti tik tada, kai jie buvo atlikti tuo pačiu laikotarpiu. Tai šis dokumentas - rinkos vertinimo rezultatas, užsakytas tai pačiai datai, kuri yra Valstybės turto komitete, bus pagrindinis koziris tiek ikiteisminėse, tiek teisminėse procedūrose ginčijant vertybes iš kadastro.

Per šešis mėnesius nuo informacijos su vertinimo rezultatais įvedimo į Valstybinį mokesčių komitetą dienos galite susitvarkyti tik pateikę prašymą Rosreestr - federalinei tarnybai, sprendžiančiai tokias problemas.

Jei atsisakoma arba pasibaigė terminas, kitas kelias veda į teismą. Nereikia abejoti ir trauktis: kodėl gi neginus savo teisių? mokėti mažiau už nuosavą butą?

Kaip viena kaina skiriasi nuo kitos, galite sužinoti vaizdo įraše:

Jei radote klaidą, pažymėkite teksto dalį ir spustelėkite Ctrl + Enter.