Il settore immobiliare in Russia, come in qualsiasi altro paese, è uno dei segmenti più importanti e preziosi delle relazioni di mercato, soggetto alla contabilità statale, al controllo e al pagamento delle tasse. Pertanto, tutte le questioni relative al settore immobiliare sono rigorosamente regolate dalla legislazione russa. Questa è la stessa vendita di locali non residenziali, acquisto appezzamento di terreno, scambio, affitto appartamento, eredità, donazione, altre azioni.

Per eseguire le azioni di cui sopra è necessario conoscere il valore dell'immobile, sia esso un appezzamento di terreno, un altro terreno, un appartamento, una casa. Da questo valore dipenderà il prezzo che il proprietario avrà diritto di chiedere per il suo immobile. Anche le banche si affidano a questo indicatore prima di richiedere un prestito, nonché nelle decisioni dei tribunali nelle controversie sulla divisione dei beni. Inoltre, l'indicatore più importante per lo stato del valore degli immobili (un appezzamento di terreno, un appartamento, una casa) è il carico fiscale.

Allo stesso tempo, è importante separare due concetti fondamentali nella valutazione immobiliare: il valore stesso, dichiarato come importo oltre il quale il proprietario non può vendere l'oggetto, e il prezzo, espresso in valore monetario, che può essere pari o uguale a inferiore al valore.

L'essenza del valore di mercato

Il valore di mercato è un concetto probabilmente familiare a quasi tutti. Rappresenta un certo importo, che consiste nella valutazione dello scambio di beni immobili. In altre parole, questo è il prezzo più probabile che può essere assegnato a una proprietà specifica, un terreno in un mercato competitivo. Allo stesso tempo, se si tratta di acquisto e vendita di un appartamento, di altri beni immobili, di affitto, entrambe le parti devono esserne quanto più consapevoli possibile e agire volontariamente nel proprio interesse.

Ancora uno caratteristica importante il valore di mercato è il fatto che è stabilito senza tener conto delle tasse e di altri costi finanziari per il completamento della transazione.

L'essenza del valore catastale

- un concetto relativamente nuovo, ma non sposta affatto la valutazione del mercato. Questo costo viene stabilito effettuando un esame (valutazione) da parte dei dipendenti del servizio di registro catastale secondo le modalità prescritte. Ciò tiene conto della destinazione d'uso dell'appartamento, della casa, del terreno, del terreno commerciale, di altri immobili, nonché della messa in servizio e dell'area.

In altre parole, il valore registrato è un accertamento statale con l'iscrizione dell'accertamento nel registro.

Il calcolo del costo di un appartamento, di un edificio non residenziale, di un terreno e di altri beni immobili viene effettuato allo scopo di:

• determinare l'imposta sulla proprietà (terreno);
• calcolare l'imposta in caso di acquisto e vendita, scambio, affitto di un appartamento;
• registrare nuovamente alloggi o terreni come eredità;
• disporre la proprietà su un mutuo o un prestito;
• determinare il prezzo per lo scambio di pari spazio abitativo o di un appezzamento di terreno;
• registrare nuovamente la proprietà in base a un contratto di donazione.

Relazione e differenza

Poiché i valori di mercato e quelli catastali hanno rapporti diversi tra loro, il prezzo di registro è ancora, in un certo senso, basato sul prezzo di mercato. Ciò è già evidenziato dal fatto che nel calcolo della stima catastale, prezzo medio immobiliare nella regione, e non tra tutti. Naturalmente, non nella sua forma pura, ma tenendo conto delle norme legislative e delle norme catastali. Allo stesso modo, oltre alla domanda, nella valutazione di mercato viene ora preso in considerazione anche il prezzo di listino.

La differenza tra queste due stime è che il prezzo di mercato è maggiore caratteristiche generali e dipende fortemente dalla domanda, e il sistema catastale si concentra sulla politica dei prezzi di ciascuna regione separatamente. Capita quindi spesso che il prezzo catastale possa essere inferiore al prezzo di mercato, raramente superiore o uguale, e questo incide sull'imposta che il proprietario paga. Spesso tali questioni devono essere contestate in tribunale.

Si può inoltre notare che la differenza tra valore di mercato e valore catastale si basa sull'influenza della domanda da un lato e della destinazione d'uso dall'altro.

Nel catasto la destinazione d'uso è un indicatore molto significativo; ad esempio, il prezzo di un terreno agricolo sarà calcolato tenendo conto del reddito da esso derivante.

Valutazione immobiliare

Oggi, qualsiasi azione riguardante un appezzamento di terreno, una dacia, un appartamento, una casa, un locale non residenziale o altri beni immobili è legalmente impossibile senza registrarli e senza calcolare il valore catastale. Queste questioni sono trattate da enti governativi, vale a dire Rosreestr.

Tale valutazione può essere effettuata una volta ogni cinque anni, ma non meno spesso. Ciò è dovuto al fatto che il prezzo catastale, come il prezzo di mercato, non si ferma ed è in continua evoluzione, ma non dovrebbe essere molto inferiore ad esso.

È in corso un esame
commissione dell'autorità di registro dopo che il proprietario ha presentato una domanda di registrazione (registrazione di beni immobili). Se tutti i documenti allegati alla domanda sono stati presentati correttamente e sono stati approvati, l'immobile viene inserito nell'elenco, in base al quale verrà effettuata la stima catastale. Ma anche dopo questa fase è necessario attendere l'approvazione della valutazione. Solo quando i dati vengono inseriti in un unico database elettronico registro statale immobiliare, al proprietario verranno consegnati tutti i suoi documenti legali.

Solitamente la valutazione viene effettuata entro trenta giorni dalla presentazione della domanda ed entro i successivi dieci giorni devono essere approvate tutte le decisioni prese sul valore catastale.

Puoi conoscere il valore catastale per indirizzo o numero online e gratuitamente utilizzando il widget qui sotto.

Nonostante questo widget serva per richiedere l'estratto a pagamento dell'Anagrafe Immobiliare dello Stato Unificato, prima di effettuare l'ordine è possibile conoscere in modo completamente gratuito il valore catastale dell'immobile.

Istituzione e incoerenze

Una volta approvato e inserito nel database Rosreestr, il prezzo catastale diventa disponibile a tutte le parti interessate.

Puoi visualizzare e verificare in futuro quanto è cambiato in diversi modi:

Se il valore catastale risulta inferiore al valore di mercato (raramente è superiore, è anche uguale) o i dati sono inseriti in modo errato, differiscono da quelli inseriti nel passaporto, il proprietario non è d'accordo con il calcolo della l'importo dell'imposta, ha il diritto di presentare una domanda a Rosreestr per la rivalutazione dell'appartamento, del terreno e di altri beni immobili.

Se in seguito non è stato possibile ripristinare la giustizia, ha senso intentare una causa e contestare la decisione del registro statale. Il tribunale determinerà l'importo finale del valore della proprietà contestata.

Tempo di lettura: 7 minuti

Ogni proprietario di casa si trova di fronte a due quantità incomprensibili: il valore catastale dell'appartamento e il valore di mercato dell'appartamento. Di norma, non attirano l'interesse dei proprietari finché non si tratta di transazioni immobiliari. Vendita, scambio, pagamento del reddito e tassa sulla proprietà– tutto ciò costringe involontariamente i proprietari di metri quadrati ad approfondire le specificità della valutazione immobiliare. Vista l’importanza di queste quantità è necessario scoprire quali sono.

Informazioni generali sul valore di mercato e catastale

Per prima cosa cerchiamo di capire qual è il valore catastale e di mercato di un appartamento. Entrambe queste quantità vengono determinate a seguito della valutazione. Tuttavia, a causa delle peculiarità dei metodi e degli approcci alla valutazione, questi indicatori possono differire in modo significativo.

Si presume che con tale alienazione:

• le parti agiscono ragionevolmente;
• c'è concorrenza nel mercato;
• le condizioni di vendita non sono urgenti o straordinarie.

In poche parole, la RS è determinata esclusivamente dalle condizioni esistenti sul mercato in questo momento: l'appartamento costa esattamente quanto lo paga l'acquirente.

Per valore catastale (CV), a sua volta, si intende un prezzo standard il più vicino possibile al prezzo di mercato. Viene determinato come risultato dell'applicazione di metodi di zonizzazione di massa e di valutazione degli oggetti commissionati dalle autorità regionali o comunali.

Il rapporto tra valore catastale e valore di mercato degli immobili mostra che il primo è solo l'equivalente pubblico del secondo, utilizzato a fini fiscali e altri scopi normativi.

C'è una moratoria fino al 2020, ma in generale è soggetta a revisione costante ogni 3-5 anni.

Poiché ciascuno di questi valori viene utilizzato per determinati scopi, molti sono interessati a ciò che è maggiore: il valore di mercato o catastale dell'appartamento.

Non esiste una risposta unica e inequivocabile a questa domanda. In teoria, KS, essendo un equivalente pubblico e universale di RS, dovrebbe essere il più vicino possibile al prezzo di mercato. Ma l'imperfezione dei metodi di valutazione porta a errori significativi, il cui risultato è una differenza multipla tra gli indicatori del valore di mercato e quelli catastali.

Per capire perché il valore catastale è inferiore al valore di mercato o viceversa suggeriamo di soffermarsi sulle caratteristiche di ciascuna tipologia.

Specifiche del prezzo di mercato

La caratteristica fondamentale del PC è che è il prezzo più probabile in caso di alienazione a pagamento, quindi, il più oggettivo. Pertanto, per determinarlo, viene effettuata una valutazione individuale dell'oggetto, caratterizzata da dettaglio e scrupolosità.

Quanto più approfondita è la ricerca dell'immobile, tanto più accurato sarà il prezzo di mercato. A questo proposito, la RS deve tenere conto delle massime caratteristiche individuali dell'oggetto, tra cui:

• ubicazione, disponibilità di infrastrutture adiacenti;
• condizioni tecniche dei locali residenziali, riparazioni, caratteristiche operative;
• numero di piani, superficie, disponibilità;
• età della struttura, presenza di usure e difetti;
• la necessità di investimenti di capitale, prospettive di sviluppo delle infrastrutture, componente di investimento e così via.

Allo stesso tempo, vengono prese in considerazione le caratteristiche individuali di ciascun oggetto insieme agli indicatori di domanda e offerta. Di solito, i periti esaminano l'oggetto stesso e la situazione con i suoi analoghi sul mercato, studiando come si confrontano.

Inoltre, la dimensione della RS finale può essere influenzata da:

• tassi di cambio;
• tensione politica;
• attrattività della località;
• distanza dal centro;
• stagione;
• data in cui viene effettuata la valutazione.

Considerati questi criteri, non sorprende che il prezzo di mercato sia volatile e che la dinamica dei cambiamenti sia imprevedibile. Questo è un fattore di rischio quando si investe nel settore immobiliare in un periodo di gravi cambiamenti del mercato: in pochi mesi le fluttuazioni possono raggiungere il 20-30%.

Ma anche in assenza di cambiamenti del mercato, la RS rimane mobile e può essere riparata solo ad un certo punto.

La valutazione è effettuata su iniziativa del titolare o di altro soggetto interessato.

Specifiche del prezzo catastale

Il prezzo catastale, nonostante la volontà di posizionarlo come l'equivalente pubblico della RS, ha poco in comune con quest'ultima. Sebbene il legislatore presuppone che il valore catastale sia pari al valore di mercato dell'appartamento, nella pratica ciò non è mai vero.

Ciò è dovuto al fatto che il CC:

• non tiene conto delle caratteristiche individuali dell'oggetto: usura, difetti, buono stato di manutenzione, numero di piani e altri dati non vengono utilizzati nella valutazione;
• calcolato senza visitare il sito. La valutazione viene effettuata calcolando un unico indicatore specifico per proprietà immobiliari simili e moltiplicandolo per la dimensione della superficie di un determinato appartamento;
• è un indicatore di prezzo medio all'interno di un gruppo specifico di oggetti situati nella stessa località e fascia di prezzo, che ne determina l'ampio errore.

Il valore catastale è il risultato di una stima catastale effettuata ai sensi dell'art. 24.12 Legge federale n. 135, con decisione delle autorità della regione o del comune. Poiché il periodo per la sua revisione è di 3-5 anni dopo la valutazione precedente, questo indicatore è fisso e costante.

Il proprietario dell'immobile non partecipa al processo di determinazione del valore catastale, non può influenzare la scelta del perito e riceve informazioni sul CAS stabilito solo dopo la valutazione.

Il rapporto tra prezzi catastali e di mercato

È giunto il momento di capire in cosa differisce il valore catastale di un appartamento dal valore di mercato. La RS, data la sua oggettività e individualità, riflette realmente la situazione del mercato immobiliare. KS, essendo un indicatore pubblico, dà piuttosto un'idea di costo medio per località.

Quando si determina il KS, vengono utilizzati metodi di valutazione di massa, quindi non ha senso confrontare questi indicatori: saranno sempre diversi l'uno dall'altro.

La differenza tra valore catastale e valore di mercato degli immobili varia dal 30% al 100%. Tutto dipende dalle caratteristiche individuali di un particolare oggetto e dal suo rapporto con il prezzo medio del gruppo in relazione al quale è stato determinato.

Facciamo un esempio: se su un sito condominio Ci sono 3 appartamenti con uguale spazio abitativo, il loro KS sarà lo stesso. Ma uno di loro ha subito una ristrutturazione di routine, il secondo ha avuto un'elegante ricostruzione di design e il terzo non è stato ristrutturato dai tempi dell'Unione Sovietica. Pertanto, la differenza tra KS e RS di ciascuno degli appartamenti indicati sarà diversa più volte e in quest'ultimo caso il KS potrebbe essere più elevato.

Considerando quanto il valore catastale di un appartamento si discosta dal valore di mercato, possiamo affermare che queste tipologie di espressioni di valore non sono in alcun modo correlate tra loro.

Sebbene abbiano caratteristiche comuni espresse nei metodi di determinazione del valore, i diversi gradi di profondità della valutazione e la sua individualità non ci consentono di identificare questi valori, non importa quanto vorrebbe il legislatore.

Finalità della determinazione dei costi

Data la diversa natura dei valori di costo, differiscono anche le finalità per le quali vengono calcolati RS e KS. Se gli indicatori di mercato sono universali e preferibili per natura e possono essere utilizzati in tutti i casi non vietati dalla legge, gli indicatori KS sono rilevanti solo nei casi in cui ciò è indicato direttamente nella legislazione.

Utilizzando CS

Il valore catastale viene utilizzato esclusivamente ai fini di È usato come base imponibile, da cui vengono successivamente calcolati i pagamenti obbligatori.

Poiché il Registro dello Stato Unificato è un registro pubblico, le informazioni in esso contenute sono disponibili al pubblico e chiunque può conoscerne il valore catastale. Per fare ciò, è necessario contattare la divisione territoriale di Rosreestr o la filiale MFC più vicina con una richiesta.

Puoi ottenere le informazioni necessarie senza nemmeno uscire di casa, attraverso i servizi online di Rosreestr, in particolare:

Conclusione

Per riassumere quanto detto, sottolineiamo ancora una volta i punti principali:

• il valore di mercato è il prezzo al quale molto probabilmente il proprietario sarà in grado di vendere l'immobile;
• RS è preferibile e viene utilizzato in tutti i casi in cui non sono obbligatori altri costi;
• prezzo catastale - l'equivalente pubblico del valore di mercato, determinato per ordine delle autorità regionali o locali a seguito della valutazione di massa;
• Il KS viene utilizzato a fini fiscali ed è quindi spesso notevolmente gonfiato rispetto al valore di mercato;
• se il CC risulta essere superiore al RS, la legge consente ai proprietari di contestarlo presentando istanza alla commissione o in tribunale.

Come conoscere il valore catastale di un appartamento: Video

Master of Law nel campo del diritto civile e di famiglia. Nel 2005 si è laureato all'Università statale di San Pietroburgo, nel 2012 alla Facoltà di Economia dell'Università statale di Mosca. M.V. Lomonosov con una laurea in Analisi finanziaria. Dopo aver ricevuto il secondo istruzione superiore ha fondato una società di valutazione indipendente. Mi occupo della valutazione di immobili, terreni e altri beni.

Il valore catastale e di mercato di un terreno può variare in modo significativo. Sono utilizzati per scopi diversi. Sono anche definiti diversamente.

Il valore catastale degli immobili viene calcolato al momento della loro iscrizione nel registro catastale. Queste informazioni, insieme ad altre informazioni riguardanti l'oggetto, sono archiviate nei database di Rosreestr. In precedenza, veniva registrato anche nel passaporto catastale, e ora - nell'estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato che lo ha sostituito.

Le istruzioni su come dovrebbe essere effettuata la valutazione sono in fase di sviluppo da parte del Ministero dello Sviluppo Economico russo. E se ne occupano gli organismi di valutazione con i quali le divisioni territoriali di Rosreestr stipulano contratti. Questa procedura dovrebbe verificarsi:

• almeno una volta ogni 5 anni;
• ma non più spesso di una volta ogni 3 (a Mosca e San Pietroburgo - 2) anni.

In genere, il costo aumenta nel tempo. Ciò è dovuto all'aumento livello generale prezzi

Nel calcolo si tiene conto di quanto segue:

• ubicazione (distretto e località al suo interno);
• stato reti di utilità;
• infrastrutture e ambiente (asili nido, parchi, grandi imprese industriali, autostrade, ecc.);
• categoria e tipologia di utilizzo;
• ecc.

Sulla base di ciò, viene determinato il costo per metro quadrato di terreno. Dopo aver moltiplicato per l'area dell'oggetto, si ottiene il suo valore catastale.

Come riconoscerla?

Se necessario, puoi scoprire questo costo guardando il tuo passaporto o estratto. Ma vengono rilasciati solo ai proprietari. Per gli altri, ci sono i seguenti metodi:

1. richiesta dal ramo Rosreestr a cui appartiene questo oggetto;
2. scoprire queste informazioni sul sito web di questa organizzazione;
3. oppure consulta la Mappa Catastale Pubblica.

Per fare ciò è necessario conoscere il numero catastale e/o l'indirizzo del sito. Ma queste informazioni saranno solo di riferimento.

Perché è necessario il valore catastale di un terreno?

Il valore catastale è richiesto per:

• dimensionamento imposta sul reddito al momento della vendita;
• imposta fondiaria;
• stabilire la remunerazione del notaio per determinate transazioni (ad esempio, ricevere un'eredità);
• stabilire tariffe di affitto per terreni demaniali;
• nelle controversie legali (in particolare, divisione dei beni).

Qual è il valore di mercato?

Il valore di mercato è il prezzo approssimativo al quale il terreno può essere venduto. È determinato dal confronto con oggetti simili. Sono rilevanti i seguenti fattori:

A seconda dello scopo specifico della valutazione, l'importanza dell'uno o dell'altro fattore per il risultato complessivo può essere diversa. Vengono prese in considerazione anche la situazione economica generale e lo stato del mercato immobiliare al momento della valutazione.

Il valore di mercato può essere utilizzato:

• quando si mettono in vendita immobili;
• determinare l'affitto;
• spese notarili per la registrazione di un'eredità;
• nelle controversie legali;
• e così via.

Come determinarlo?

Per determinare questo valore, in molti casi viene eseguita una procedura speciale: una valutazione. Conoscere il possibile prezzo di un immobile ti consente di non perdere tempo o denaro quando lo vendi. Se metti in vendita un immobile a un prezzo troppo alto, non verrà venduto per molto tempo. Se è troppo basso, il venditore riceverà meno profitto.

Inoltre, in molti casi è necessario non solo conoscere il prezzo, ma anche giustificarlo. Un rapporto di valutazione può essere un documento di questo tipo.

Periti indipendenti aiuteranno in questo, valuteranno il valore del terreno e lo presenteranno in modo circostanziato. Possono lavorare in modo indipendente o come parte di un'azienda. Potrebbe trattarsi di un'organizzazione specializzata in valutazioni, un'agenzia immobiliare o uno studio legale.

Tale specialista deve possedere una formazione professionale nel campo della valutazione ed essere membro di un'organizzazione di autoregolamentazione dei periti. La sua autorità è confermata da un diploma di istruzione, un certificato e un estratto del registro dei periti. Se la valutazione non è affidabile, lo specialista ne è responsabile finanziariamente. Le attività dei periti sono determinate dalla legge n. 135-FZ del 29 luglio 1998.

Dove e come ordinare?

Il proprietario stipula un accordo con un perito o un'organizzazione e fornisce documenti necessari, vale a dire:

1. Passaporto.
2. Certificato di proprietà del terreno.
3. Il documento in base al quale possiede il sito. Potrebbe trattarsi di un contratto di vendita, donazione, testamento, ecc.

Successivamente inizia la procedura di valutazione. Durante questo, avviene l'analisi. Il perito studia la documentazione e si reca sul posto per verificare personalmente lo stato dell'immobile.

Successivamente viene redatto un rapporto di valutazione. Si tratta di un documento numerato e rilegato firmato dal perito. Se uno specialista lavora per un'azienda, il suo sigillo viene apposto. Il rapporto comprende sezioni:

1. Compito di valutazione.
2. Descrizione dell'oggetto della valutazione stessa e del processo.
3. Analisi di mercato.
4. Fatti principali e conclusioni.
5. Riconciliazione dei risultati.

Questo documento è rilegato, ogni pagina è numerata. Al termine viene apposta la firma del perito e il sigillo dell’azienda, se lo specialista lavora per essa. Alla relazione sono allegate copie di tutti i documenti analizzati durante il processo di valutazione.

Di norma il valore catastale è inferiore al valore di mercato. In precedenza, questa differenza era piuttosto ampia. Ma dal 2012 è stata effettuata una rivalutazione dei terreni con un aumento del valore catastale e avvicinandolo al valore di mercato. Oggi, nella maggior parte dei casi, differiscono di circa il 20-25%.

Per quanto riguarda il pagamento delle imposte in caso di vendita di terreni si applicano le seguenti regole:

1. Se il valore risultante dal contratto di compravendita è superiore al 70% del valore catastale, viene preso il valore di mercato.
2. Se il terreno viene venduto a un prezzo inferiore, l'importo dell'imposta viene calcolato dal 70% del valore catastale.
3. Se per qualche motivo Rosreestr non ha effettuato una valutazione, viene preso in considerazione l'intero prezzo previsto dal contratto.

Se il proprietario ritiene che il valore catastale del terreno sia sopravvalutato, ha il diritto di contestarlo. Entro sei mesi dalla valutazione, ciò può essere effettuato in via stragiudiziale. Per fare ciò, è necessario contattare una commissione fondiaria speciale nel luogo in cui si trova il terreno (ad esempio, a Mosca si tratta di una commissione sotto il Dipartimento del territorio).

È necessario scrivere una domanda di revisione del valore catastale. Esso è redatto in forma libera, e vi sono inoltre allegati i seguenti documenti:

1. Passaporto del proprietario.
2. Documenti relativi alla proprietà fondiaria (certificato di proprietà, estratto del Registro dello Stato Unificato o Registro dello Stato Unificato);
3. Documenti sulla base dei quali è sorto.
4. Rapporto di valutazione (può essere ottenuto allo stesso modo del valore di mercato).

Se sono trascorsi più di 6 mesi o la commissione si è rifiutata di procedere alla revisione, dovrai andare in tribunale. Gli stessi documenti sono allegati, puoi aggiungerne altri se possono in qualche modo influenzare la decisione.

Se il valore catastale diminuisce il proprietario dovrà essere risarcito del danno. Ciò vale, ad esempio, per le tasse pagate in eccesso.

Non sempre la differenza tra valore di mercato e valore catastale di un appartamento è evidente. In pratica, ci sono più spesso casi in cui il valore di mercato è più alto. La situazione opposta è meno favorevole per il proprietario, poiché comporta un maggiore carico fiscale.

Il concetto e le caratteristiche del valore di mercato di un appartamento

Il valore di mercato di un appartamento è il prezzo fissato dal proprietario dell'immobile in conformità con la domanda dei consumatori e la concorrenza.

Caratteristiche del valore di mercato:

• Si forma sulla base del principio di ragionevolezza;
• Impostato dallo stesso proprietario sulla base di proposte simili;
• Influenza delle condizioni di mercato;
• Non permanente;
• Utilizzati per effettuare transazioni civili (compravendita, pegno, prestito, scambio e altro).

Fattori che influenzano il prezzo di mercato:

1. Tasso di cambio;
2. Eventi politici, sistema e sue caratteristiche;
3. Stagionalità;
4. Posizione (quartiere, distanza dal centro);
5. Infrastrutture;
6. Tipologia di edificio;
7. Logoro;
8. Costi di costruzione;
9. Numero di piani;
10. Piazza;
11. La qualità delle riparazioni eseguite;
12. Disposizione dei mobili e degli elettrodomestici.

Il concetto e le caratteristiche del valore catastale di un appartamento

Il valore catastale di un appartamento è il valore stabilito da appositi organi governativi sulla base della normativa in materia di attività valutativa.

Caratteristiche del valore catastale:

• Viene utilizzato il metodo della valutazione massiva;
• Istituito solo da periti catastali indipendenti, ai quali lo Stato ha assegnato gli opportuni poteri;
• La procedura è strettamente regolata dalla legge;
• Utilizzato per calcolare il carico fiscale;
• Il calcolo si basa sui dati precedentemente inseriti nel catasto immobiliare;
• È periodico (la revisione viene effettuata una volta all'anno o una volta ogni 5 anni).

Fattori che influenzano il valore catastale di un appartamento:

1. Prezzi di mercato per una proprietà specifica;
2. Situazione economica del paese (regione, località);
3. Media mensile salari regione specifica;
4. Il costo del terreno su cui si trova l'appartamento;
5. Tipologia, categoria, dimensione, degrado dell'edificio;
6. Ubicazione e numero totale di stanze nell'edificio;
7. Forma di proprietà;
8. Possibilità di percepire redditi da attività commerciali (se l'immobile viene venduto con contratto di locazione o di locazione sociale);
9. Numero di piani.

Il rapporto tra valore di mercato e valore catastale

• Il valore di mercato non è ufficiale, ma l’indicatore è più oggettivo;
• La valutazione catastale non tiene conto di una serie di fattori (ad esempio, stagionalità, domanda dei consumatori, condizioni generali del mercato, disponibilità di riparazioni di alta qualità, mobili, attrezzature);
• L'indicatore catastale non è flessibile come l'indicatore di mercato;
• Il valore di mercato si manifesta attraverso l'equilibrio tra domanda e offerta, competitività e valore catastale attraverso l'analisi dei materiali;
• Il valore catastale si basa su un meccanismo di calcolo che può causare errori significativi e, di conseguenza, portare a prezzi gonfiati.

In pratica, si verificano spesso casi di enti pubblici che sovrastimano il prezzo catastale finale di diverse volte rispetto al prezzo di mercato. Ciò si traduce in una maggiore imposta da pagare sulla proprietà.

Dove vengono utilizzati?

Viene utilizzato il valore catastale dell'appartamento:

• Quando si assumono obbligazioni collaterali;
• Durante la procedura di privatizzazione;
• Per i prestiti ipotecari;
• Quando si risolvono controversie sulla proprietà nei tribunali;
• Quando si calcola l'imposta sulla proprietà e altre tasse.

Viene utilizzato il valore di mercato:

• Quando si ritira un oggetto per esigenze governative;
• Nei rapporti giuridici ipotecari e collaterali;
• Acquistare o vendere un appartamento;
• In caso di fallimento del debitore;
• Per transazioni gratuite;
• Nel determinare l'importo di un contributo non monetario a capitale autorizzato;
• Quando si prendono decisioni gestionali.

Come conoscere o determinare il valore catastale e di mercato

Puoi conoscere il valore catastale in diversi modi:

1. Calcolo dei costi utilizzando il sito web ufficiale di Rosreestr (le informazioni potrebbero non essere rilevanti a causa di dati obsoleti);
2. Secondo le informazioni nel passaporto catastale elettronico dell'appartamento (servizio a pagamento, circa 200 rubli);
3. Secondo il passaporto catastale cartaceo ricevuto presso l'ITV al momento della registrazione della proprietà dell'appartamento o del certificato catastale (se manca il documento o è noto che le informazioni in esso contenute non sono aggiornate, è necessario ordinarne una nuova copia);

È importante capire che è impossibile calcolare da soli il valore catastale, poiché solo le persone autorizzate hanno accesso a documenti speciali sulla base dei quali vengono compilati gli indicatori. Inoltre, gli standard di valutazione catastale sono in continua evoluzione.

Puoi determinare il valore di mercato di un appartamento utilizzando uno dei seguenti metodi:

1. Metodo reddituale (il metodo si basa sulla liquidità dell'appartamento e non tiene conto del prezzo di altre offerte simili);
2. Metodo del costo (calcolato sulla base dei costi sostenuti durante la costruzione di un oggetto ed è più spesso utilizzato per progetti di costruzione non finiti);
3. Metodo comparativo (prende in considerazione una combinazione di fattori, ma potrebbe non tenere conto di alcuni indicatori individuali).

Il calcolo del valore di mercato può essere effettuato:

• Con sforzi indipendenti (senza conoscenze o esperienze particolari, la probabilità di ottenere dati oggettivi diminuisce);
• Con l'aiuto di un perito indipendente, un agente immobiliare abilitato a svolgere questo tipo di attività (al termine della perizia viene rilasciato un documento che ha valore legale e può fungere da base di prova in caso di contestazione del valore catastale o quando si entra in obblighi).

Il valore catastale può essere equiparato al valore di mercato nei seguenti casi:

1. Una decisione appropriata è stata presa da un tribunale o da una commissione appositamente autorizzata;
2. Se non è possibile creare e utilizzare modello matematico costo dell'oggetto;
3. I dati sul valore delle proprietà variano ampiamente tra le singole fonti di informazione;
4. Un calcolo oggettivo del valore catastale è impossibile o difficile quando si utilizzano le raccomandazioni metodologiche esistenti;
5. Gli indicatori del valore catastale superano in modo sproporzionato gli indicatori del valore di mercato.

Differenza di coefficienti e casi di eccesso di un indicatore rispetto ad un altro

Ogni regione ha i propri coefficienti di calcolo. Potresti notare che il costo degli appartamenti nella parte occidentale del paese è molto più alto che nella parte orientale. Ciò è dovuto ai coefficienti territoriali presi in considerazione dagli enti catastali e cartografici. Differenza per metro quadrato possono raggiungere diverse centinaia di migliaia.

I casi in cui il valore catastale supera il valore di mercato non sono frequenti, le ragioni possono essere:

1. L'appartamento si trova in un edificio nuovo;
2. Nella costruzione della casa sono stati utilizzati materiali da costruzione costosi;
3. La stima catastale è stata effettuata sulla base di dati errati inseriti nel catasto immobiliare.

L'eccedenza del valore catastale incide direttamente sull'importo dell'imposta. Per escludere un pagamento in eccesso, puoi contestarlo in uno dei seguenti modi:

1. Stragiudiziale (presentando una domanda presso una commissione speciale sotto Rosreestr);
2. In tribunale.

Conclusione

Il valore catastale e di mercato rappresenta completamente diverse categorie. Gli indicatori di mercato riflettono la percezione collettiva e il costo più probabile, mentre gli indicatori catastali sono più unificati, approvati per un lungo periodo e non sono in grado di coprire l'influenza di tutti i fattori.

Lei dettata dalla domanda e dall’offerta, il suo volume è formato da leggi economiche che operano qui e ora.

Questo importo è costantemente in movimento e può andare su o giù a volte, è questo che viene utilizzato per guidare la commissione di atti giuridici come:

• acquisto e vendita;
• scambio;
• impegno;
• elaborazione di un prestito;
• donazione;
• eredità, ecc.

Le leggi economiche del mercato immobiliare sono inesorabili e nessuno potrà vendere una casa o un appartamento per una somma effimera, poiché non esiste criteri, con il quale non viene determinato solo il valore costruttivo dell'immobile (tenendo conto dell'età dell'edificio).

C'è anche fattori aggiuntivi, come il prestigio della zona, il grado di comfort della disposizione interna - quanto tempo fa e che tipo di ristrutturazione è stata eseguita, qual è lo stato degli impianti idraulici e delle comunicazioni interne, la presenza di condizionatori d'aria, ecc.

Come determinare il prezzo attuale di mercato? Ne ho bisogno ordinare una valutazione di esperti indipendenti verranno documentate case, rustici, appartamenti e i risultati delle sue ricerche.

Devi capire che dopo un po 'di tempo, stimato da sei mesi a un anno, tutto può cambiare radicalmente, e quindi sarà necessario chiarire nuovamente questo indicatore del valore immobiliare.

Puoi conoscere il concetto e la sua differenza dal catastale sul nostro sito.

Qual è la differenza?

Prezzo catastale determinato dagli stessi criteri di base di quello di mercato.

Ma poi si scopre che, anche se effettuate da specialisti diversi, tali valutazioni devono esserlo quasi identico.

C'è però una differenza, poiché la valutazione catastale non tiene conto della popolarità della disposizione abitativa, dell'ubicazione, della presenza di recenti ristrutturazioni e di altre caratteristiche di interesse per l'acquirente.

Scopri sul nostro sito web gli alloggi e gli immobili basati su di essi.

Come si relazionano?

Ma allora si può logicamente presumere che il mercato dà un valore più reale e più alto rispetto a quello compreso nel Comitato del Demanio (catasto immobiliare demaniale). Qual è il rapporto tra questi numeri?

Quanto si discostano i valori catastali rispetto a quanto offre il mercato? Nella maggior parte dei casi, questo è il caso pratico: la cifra della Commissione del Demanio per la stima dell'appartamento è inferiore al valore di mercato, ma non sempre.

Per gli appartamenti nei vecchi edifici, questi prezzi sono generalmente gli stessi. Secondo studi recenti, la discrepanza arriva in media fino al 30%, e talvolta raddoppia, con fluttuazioni rilevate in entrambe le direzioni.

Una quantità non influenza l'altra.

Il principio di calcolo dei valori è lo stesso, ma il prezzo di mercato ha uno spread maggiore, a seconda della domanda per una particolare località stato interno spazio abitativo e "riempirlo" con mezzi nuovi per aumentare il comfort.

Utilizzando la metodologia standard, qualsiasi perito si impegna a rispettare tutte le regole, perché firma il risultato, assumendosi così la responsabilità.

Puoi conoscere il valore catastale di un appartamento e cosa fare dai nostri articoli.

Casi di eccesso

Il valore catastale di un appartamento può superare il valore di mercato?

SÌ, la valutazione di mercato potrebbe essere inferiore.

Questo è possibile quando nuovo edificio, materiali moderni e costosi sono stati utilizzati per coperture, recinzioni di muri, ascensori, ecc.

In questo caso il costo dell'edificio stesso e, di conseguenza, dell'appartamento è elevato, il che determina l'elevato valore catastale previsto dal Codice tributario del demanio. Il mercato potrebbe rimanere indietro se l’area di costruzione è “non promossa” e non ha raggiunto il livello di domanda richiesto.

Un'altra opzione è la rilegatura e la costruzione opzione abitativa d'élite in un luogo poco attraente dal punto di vista della persona media, dove non esiste ancora la consueta gamma completa di infrastrutture e linee di trasporto in quantità sufficiente.

Un simile sviluppo di eventi non dovrebbe essere adatto a un cittadino sano di mente che sta aspettando il prossimo tassazione.

Dopo aver chiarito il prezzo catastale di una casa e scoperto che è notevolmente superiore al prezzo di mercato, non dovresti esitare un giorno e ordinare un nuovo certificato per la data in cui le informazioni sono state inserite nel catasto.

Il fatto è che le valutazioni abitative sono comparabili solo se effettuate nello stesso periodo di tempo. È questo documento - risultato della valutazione del mercato, disposto per la stessa data in Commissione Demanio, sarà la principale carta vincente sia nelle procedure istruttorie che in quelle giudiziali di impugnazione di valori catastali.

Entro sei mesi dalla data di inserimento delle informazioni con i risultati della valutazione nel comitato fiscale statale, puoi farcela solo con una domanda a Rosreestr, il servizio federale che si occupa di tali questioni.

Se c'è un rifiuto o il termine è scaduto, il percorso successivo porta al tribunale. Non è necessario dubitare e ritirarsi: perché non difendere i propri diritti? paghi meno per il tuo appartamento?

Puoi scoprire come differisce un costo da un altro dal video:

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