Oni dokazuju da je kupovina nedovršene kuće za rekonstrukciju isplativa. Ali nemojte žuriti da kupujete takve kuće. Postoje različite vrste nedovršenih objekata. Uspjeh korisnika portala prije je izuzetak od pravila. U većini slučajeva, nedovršena kuća znači mnogo problema, bačen novac i stalnu glavobolju. Često postoje slučajevi kada se nedovršena „kutija“ na kraju sruši. Zašto se ovo dešava? AAKLiberty, Alexey_Chuprina, Bas197 kupili stare ili u konzervi, Ali NE hitne kuće . Ako padnete na bajke prodavca i zatvorite oči pred očiglednim greškama, možete proletjeti. Razlozi za zabrinutost prilikom kupovine nedovršenih objekata:

• Pukotine u temeljima i zidovima.
• Poplavljeni podrum ako kuća ima podrum.
• Gljivice i buđ iz unutrašnjosti zidova.
• Drvene konstrukcije koje su istrunule ili oštećene od štetočina.
• Opuštene podne ili krovne grede.
• „Kutija“, koja je stajala nekoliko godina ispod na otvorenom bez privremenog krova.
• Period za prodaju nedovršene robe je predug.

Tekuća nedovršena nekretnina obično nestaje u roku od 1-2 godine nakon puštanja na prodaju, rjeđe, malo duže.

Kako kupiti nedovršenu zgradu i ne izgubiti novac

Ne zaboravi pravni aspekti kupovine. Uostalom nedovršen je objekat koji nije pušten u rad. Nedovršena zgrada može biti temelj, goli zidovi, "kutija" ispod krova, kuća za grubu ili finu završnu obradu.

Nezavršena gradnja također podliježe državnoj registraciji vlasništva. Postoje dva načina da ga kupite:

1. Objekat se vodi kao nedovršen od strane vlasnika i nakon toga se završava kupoprodajni čin.
2. Ili se kupuje zemljište sa nedovršenom gradnjom, a novi vlasnik sam vodi upis imovine.

Prije nego što slijepo uletite u ono što mislite da je „slatki komad“ nedovršene gradnje po povoljnoj cijeni, razmislite zašto se to prodaje. Da li je sve u redu po zakonu? Možda su napravljene fatalne greške prilikom izgradnje kuće građevinske greške a njen vlasnik želi da se riješi "kutije" za hitne slučajeve. Možda je planirana izgradnja u blizini lokacije autoputevi, shopping centar, deponija itd.

Još jedna “zamka” je što vrlo često prodaju nedovršene kuće velike površine - 300, 400, 500 m2. m. “palate” po projektima, “zdravo iz 90-ih!” Zapitajte se zašto. Najčešće je odgovor banalan - vlasnik nema novca da završi kuću ove veličine. Da li ih imate? Nećemo ništa reći o poteškoćama sa grijanjem i čišćenjem takvih vila.

Praksa pokazuje da je za dvočlanu porodicu, sa jednim ili dvoje djece, dovoljna kuća površine 150-200 kvadratnih metara. m, a “kutija” je otprilike 30%. ukupni trošak završio kući. Najskuplja stvar je dorada i inženjering.

Uputstvo za kupovinu nedovršenih objekata:

• Saznajte ko je vlasnik lokacije i nedovršene nekretnine.
• Saznajte da li postoji građevinska dozvola. Kakav je status zemljišta? Da li je zemljište u zalogu kod banke? Ima li drugih tereta?
• Da li je “kutija” u skladu sa građevinskim propisima? Da li se poštuju zastoji od zgrade do „crvene linije“ i granice susjedskih parcela?
• Da ne biste kupili "svinju u džepu", pregledajte nedovršenu zgradu uz pomoć građevinskog stručnjaka.
• Izraditi plan rada za rekonstrukciju nedovršenog objekta.
• Izračunajte procjenu. Trezveno procijenite svoju snagu kako se nedovršeni projekt ne bi pretvorio u dugotrajni građevinski projekt.

Zaključci

Isplativo je kupiti nedovršenu nekretninu ako razumijete u šta se upuštate. Zapamtite to lokacija mora biti tečna. Tada ćete ga, u slučajevima teških životnih situacija, moći prodati čak i sa nedovršenom kućom. I obrnuto – kupovina nedovršene nekretnine usred ničega – bez puteva, struje, infrastrukture, čak i po povoljnoj cijeni, može biti fatalna greška. Razmislite 100 puta da li vam je ovo potrebno. Nije li lakše sagraditi kuću na praznom placu, od kvalitetnih materijala, prema moderne tehnologije, nego se baviti vječnim ispravljanjem grešaka prethodnog vlasnika.

Postoje različiti stavovi o kupovini nedovršene kuće. Neki su sigurni da će ova opcija uštedjeti novac i vrijeme, neki su kategorički protiv toga, drugi oklijevaju. U međuvremenu, ima dosta ponuda za kupovinu nedovršene kuće, web stranica RMNT-a je odlučila da s vama ispita ovo pitanje.

Hajde da prvo definišemo šta se može podrazumevati pod nedovršenom kućom:

1. Zgrada je spremna za završnu obradu. To je, u stvari, sve građevinski radovi Kada je već završeno, možete pristupiti završnoj obradi fasade i prostora. Dobra opcija, takve kuće često nude programeri u vikend naselju, s pravom vjerujući da će novi vlasnici moći sami obaviti sve završne radove. To je kao stan u novoj zgradi, sa povezanim komunikacijama, ali sa "golim" zidovima;
2. „Boks“, to jest, samo zidovi, bez završenog krova, bez prozora ili komunalija. Ponekad se temelj koji su vlasnici uspjeli izgraditi na lokaciji i tamo zaustaviti čak nazivaju nedovršenim.

Ako je prva opcija, općenito, tražena među kupcima, s njom je malo pitanja, onda bi drugi slučaj kupovine nedovršene kuće trebao detaljnije proučiti.

Kada se odlučite za kupovinu nedovršene nekretnine, morate saznati tri važne točke:

1. Iz nekog razloga kuća još nije puštena u funkciju. Možda je vlasnik saznao da se planira izgradnja tržnog centra, autoputa ili čak deponije u blizini lokacije. Najvjerovatnije, naravno, vlasnici jednostavno nemaju novca da dovedu kuću do savršenstva, ali mogu postojati i drugi razlozi. Na primjer, pokazalo se da je temelj izgrađen s greškama, a u slučaju USP-a one bi mogle postati;
2. Koliko dugo je kuća nedovršena? Prema mišljenju stručnjaka, ako je starija od dvije godine, to je rizična kupovina. Takav objekat se pretvara u nelikvidnu imovinu, koju vlasnici ne mogu prodati. Treba li pristati na ponudu koju niko nije cijenio više od dvije godine? Veliko pitanje;
3. U kakvom je stanju nedovršeni objekat? Da li je kuća propisno očuvana za zimu? Ako ne, postoji velika vjerovatnoća da će se pojaviti problemi.

Nedovršenu kuću morate pažljivo pregledati. Šta bi vas trebalo upozoriti i navesti da odbijete kupovinu:

• pukotine u zidovima i temeljima;
• buđ, plijesan iznutra;
• drvene konstrukcije koje su počele trunuti;
• opušteni krov;
• poplavljeni podrum.

Sve ove probleme biće veoma teško, a često i nemoguće ispraviti.

Drugi važno pitanje— dokumentaciju. Postoje dvije opcije:

1. Dokumenti su izdati samo za zemljišnu parcelu. U ovom slučaju, nedovršena gradnja smatrat će se jednostavno građevinskim materijalom koji se nalazi na teritoriji parcele. Odnosno, novi vlasnik će nakon završetka izgradnje morati samostalno da se bavi registracijom nekretnine;
2. Vlasnik sam knjiži zgradu kao nedovršenu, nakon čega je može kupiti i prodati.

Stoga obavezno pitajte vlasnike o dostupnosti svih neophodna dokumenta. Vrlo je poželjno vidjeti dizajn kuće koji ćete morati dovršiti. Također je važno postojanje ili odsustvo dozvola za pružanje komunikacija, posebno za opskrbu plinom, priključak na električna mreža. Ako nemate ništa od ovoga, imaćete novi problem, jer je priprema dokumentacije za komunalne sisteme duga i skupa stvar.

Dakle, da biste doneli odluku o kupovini nedovršene kuće, potrebno je proći kroz sljedeće korake:

1. Pozovite stručnjaka da procijeni stanje objekta, kvalitetu zidanja, temelja, krova, postojećih pregrada;
2. Napravite procjenu. Koliko će vas koštati završetak zgrade, možda će biti jeftinije graditi od nule;
3. Proučiti dokumentaciju, uključujući i lokaciju, čija bi namjena trebala omogućiti izgradnju stambene zgrade;
4. Procijenite izgled. Kutija je već spremna, možda je kuća mala ili prevelika za vašu porodicu, sobe su male i nezgodno locirane, nema mogućnosti dodavanja garaže ili saune;
5. Procijenite lokaciju samog lokaliteta, vizure, prisutnost svih civilizacijskih pogodnosti i transportnu dostupnost.

Navodimo: preporučljivo je kupiti nedovršenu kuću ako je u dobrom stanju i ne više od dvije godine. U suprotnom ćete, najvjerovatnije, samo dobiti zemljište sa zgradom koja će se morati rušiti i raditi iznova. Pa i ova opcija ima pravo na implementaciju ako su vlasnici ponudili vrlo povoljnu cijenu, pokušavajući da se riješe svoje nedovršene gradnje koja je postala nelikvidna.

Zemljišne parcele, kao i povezani objekti, uključujući i nedovršene, čije kretanje nije moguće bez nanošenja štete, smatraju se nekretninama.

Da li je uopće moguće prodati plac sa nedovršenom kućom? Važeće zakonodavstvo Ruske Federacije još uvijek ne predviđa nikakve posebne zabrane same činjenice obavljanja takvih transakcija. Zato vlasnik, bez kršenja zakona, uvijek ima pravo da svoju imovinu stavi na prodaju. Neizostavan uslov za završetak transakcije je registracija nedovršenog objekta.

Važno: Bez građevinske dozvole, samo završeni (dugopostojeći) objekat se može legalno upisati.

Dakle, transakcija zahtijeva ispunjenje sljedećih uslova:

1. dobrovoljni pristanak uključenih strana;
2. dostupnost potvrde (preuzete od Rosreestra) u kojoj se navodi da imovina nije uhapšena, nije pod hipotekom, nije opterećena dugovima itd.;
3. priprema dokumenata koji su detaljno opisani u nastavku;
4. sklapanje kupoprodajnog ugovora.

Koje dokumente treba pripremiti?

Dokumentaciju treba pripremiti i za samo zemljište i za objekat, bez obzira na stepen njegove završenosti. Obavezno dostaviti:

• vlasnički dokumenti;
• Vlasnički dokument kojim se dokazuje zakonitost vlasništva prodavca nad ovom nekretninom (prethodno zaključen ugovor o kupoprodaji, darovanju, zamjeni, oporuci i sl.);
• tehnički pasoš (naručen iz BTI);
• građevinsku dozvolu (izdaje lokalna uprava);
• odobren projekat;
• katastarski pasoš;
• plan lokacije;
• priznanicu o uplati državne dažbine.

Pročitajte koji su dokumenti potrebni za kupoprodaju zemljišne parcele, a odatle ćete saznati koje papire trebate prikupiti prilikom transakcije zemljišne parcele s kućom, bez obzira na stepen njene završenosti.

Šta trebate provjeriti prije kupovine nedovršenog zemljišta?

Prije sklapanja transakcije za kupnju zemljišne parcele sa nedovršenom gradnjom, prvo trebate provjeriti:

1. Da li zemljište odgovara deklarisanoj namjeni?
2. Nije li to rezultat samo-hvatanja?
3. Da li je objekat koji se na njemu gradi samogradnja?
4. Da li je lokacija uhapšena, da li je pod hipotekom itd.
5. Da li se ponovo prodaje (beskrupulozni prodavac vam može predočiti stare dokumente koji su već bili uključeni u transakcije).
6. Postoje li neslaganja između stvarne lokacije (područja, granica) i podataka zabilježenih u dokumentima?
7. Da li je transakcija izvršena bez saglasnosti supružnika (ili organa starateljstva).
8. Da li vam je prikazano zemljište zaista ono za koje se sastavljaju dokumenti? U suprotnom, nakon dovršetka svih postupaka, možete se naći kao vlasnik potpuno druge parcele.

Prilikom procjene stanja objekta treba obratiti pažnju na fazu u kojoj je gradnja zaustavljena.

Kako dolazi do dogovora?

Dakle, kako kupiti i prodati nedovršenu gradnju sa zemljište? Transakcije se obavljaju prema određenom algoritmu. Koraci potrebni za ovo su:

1. Procjena predmeta prodaje (samostalno ili uz pomoć nezavisnog stručnjaka.
2. Opis objekta. Realtori savjetuju prodavce da ne spominju riječ "nedovršeno" u reklamama, jer to često plaši kupce. Ima smisla jednostavno spomenuti „zgrade“, a potom nedovršeni objekt prikazati kao dodatni plus, a ne kao otežavajući teret.
3. Najava prodaje od kratak opis objavljeno u medijima (štampa, internet).
4. Prilikom upoznavanja kupca, važan argument može biti da postojeća osnova predstavlja značajan plus transakcije. To će omogućiti kupcu da dalje završi projekat po mnogo nižoj cijeni od početka izgradnje od nule.
5. Može se zaključiti predugovor. Plaća se depozit i dogovaraju se rokovi.
6. Ugovor je potpisan. Preporučljivo je imati advokata uključenog u ovaj proces.

Važno: U interesu je prodavca da u dokumentima navede stvarnu prodajnu cenu. To će služiti kao garancija od raznih nevolja.

Zamke

Prilikom obavljanja transakcija koje uključuju nedovršeni objekt, mogu se naići na razne zamke. Nemoguće ih je unaprijed predvidjeti. Neki od njih.

• Nezavršeni projekat ne smije biti predmet važećeg ugovora o građenju. U ovom slučaju, to će biti predmet prava treće strane, a transakcija će se smatrati nezakonitom. Prilikom pregleda i pripreme dokumenata, potrebno je unaprijed predvidjeti ovu okolnost i, ako je potrebno, razgovarati sa advokatima.
• Objekt ne može biti predmet transakcije ako vlasništvo nad njim nije upisano. U interesu kupca je da ovu okolnost provjeri dokumentacijom.
• Objekat ne bi trebao biti “samogradnja”. Prema čl. 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije, građevina podignuta bez dozvole na zemljištu koje nije namijenjeno za tu svrhu priznaje se kao takva. Stoga se kupac mora pobrinuti da vlasnik “nedovršene nekretnine” ima urednu projektnu i dozvolu.
• Ugovor mora formulisati identifikacione karakteristike objekta. Na primjer, nedovršeni objekat izgrađen od montažnih metalnih konstrukcija ne može biti klasifikovan kao nekretnina i ne može biti predmet transakcije. Da bi se izbjegli takvi sukobi, prodavac mora dostaviti izvještaj o tehničkom stanju objekta.
• Ako je objekat unutra zajedničko vlasništvo, to takođe mora biti naznačeno u dokumentima.

Zaključivanje sporazuma

U ugovoru se moraju uzeti u obzir sljedeće važne tačke:

1. Tačna adresa stranice.
2. Lokacija lokacije, njen opis, granice.
3. Katastarski broj.
4. Kojoj kategoriji dozvoljene namjene pripada zemljište (poljoprivredno, stambeno, poslovno, rekreacijsko i dr.)
5. Ugovor mora navesti dokumente koji potvrđuju vlasništvo.
6. Potrebno je navesti trošak transakcije, način plaćanja i način plaćanja.

Transakcija se završava na sljedeći način:

1. Kupac i Prodavac istražuju tržište nekretnina i pronalaze zajednički interes.
2. Pregovori se vode uz učešće zainteresovanih strana ili posrednika.
3. U skladu sa utvrđenom formom, sastavlja se i potpisuje kupoprodajni ugovor.
4. Ugovor je registrovan.

Upis i upis prava svojine

1. Vlastima Rosreestra podnosi se zahtjev za registraciju kupoprodajnog ugovora i promjenu vlasništva.
2. Podaci o transakciji se unose u Jedinstveni državni registar nekretnina.
3. Stranke dobijaju registrovana dokumenta.

Vrijeme i cijena

Transakcije na zemljišnim nekretninama smatraju se zaključenim od trenutka registracije ugovora, ali ne od trenutka kada je iznos primljen. Standardni period registracije je dvije sedmice. Trošak sastavljanja ugovora o prodaji zemljišta teoretski se obračunava u visini plaćene državne dažbine. Za pojedinac Državna pristojba za registraciju vlasništva nad zemljištem iznosi 350 rubalja.

Ako se usluga pruža u elektronski oblik, državna carina je smanjena za 30%. Iznosi državne dažbine i drugih dažbina određeni su Saveznim zakonom od 21.017.2014. br. 221-FZ i Poreskim zakonikom Ruske Federacije, čl. 333.33 (drugi dio) sa izmjenama i dopunama od 04.06.2018.

Ako je u transakciji uključeno više vlasnika, državna pristojba se plaća srazmjerno njihovom broju. Notarska podrška iznosi 1,5% od iznosa. Ako se transakcija obavlja preko punomoćnika, tada će ovaj iznos uključivati ​​i plaćanje usluga za sastavljanje punomoći.

Oporezivanje

Karakteristike uključuju pitanja koja se odnose na oslobađanja od poreza i poreske olakšice i za prodavce i za kupce. Ovo je detaljno razmotreno u Poreskom zakoniku Ruske Federacije, Poglavlje 23. Prilikom obračuna poreza potrebno je utvrditi da li prodavac ima status rezidenta. To može biti svaka osoba koja je boravila u Ruskoj Federaciji duže od 183 dana u toku godine. Poreska stopa za rezidente je 13%, za nerezidente – 30%.

Osobe koje posjeduju nekretnine duže od maksimalnog perioda od 5 godina oslobođene su plaćanja poreza (u slučaju donacije, privatizacije, ugovora o doživotnom izdržavanju - 3 godine). Individualne kategorije lica (sa poreskom stopom od 13%) imaju pravo na poreske olakšice. U svakom konkretnom slučaju, sve probleme vezane za oporezivanje mora rješavati kompetentan stručnjak koji je nadležan za rješavanje ovih pitanja.

Dakle, kupoprodajna transakcija nekretnina zahtijeva visoku pravnu pismenost i usklađenost sa slovom zakona. Još jednom naglasimo da u sadašnjoj, ne sasvim jasnoj ekonomskoj situaciji, ovakve transakcije treba obavljati s posebnim oprezom, ne oslanjajući se na savjete i preporuke slučajnih osoba.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.