Здравствуйте друзья. При участии несовершеннолетнего ребенка в качестве одной из сторон договора купли-продажи квартиры нужно учитывать некоторые особенности, отличающие его от стандартного договора. По закону это возможно, причем дети могут быть также назначены собственниками по договору мены и дарения.

Особенности при составлении договора

В любом случае при совершении операций с недвижимостью при прописанном, проживающем или иным способом относящимся к рассматриваемой жилплощади несовершеннолетним, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства районной управы согласно статье 37 ГК РФ и статье 3 Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Единственное исключение – когда ребенок перепрописан в другое место родителями без ухудшения жилищных условий.

Существуют два вида договоров на куплю-продажу, мену и дарение имущества – предварительный и основной. Причем нотариальное заверение этих сделок не является обязательным, то есть договора заключаются в простой письменной форме.

Обязательна государственная регистрация совершившейся сделки в соответствующих органах госрегистрации, после чего сделка приобретает юридическую силу. При этом предварительный договор не регистрируется.

В предварительном договоре закрепляются намерения по свершению сделки, и этот договор может стать прообразом основного договора. Причем если в договоре больше одной страницы, его требуется обязательно прошить и поставить подписи на каждом листе.

Состав договора купли-продажи

Типовой договор такого типа содержит следующие пункты:

• личные данные продавца и покупателя;
• полное определение предмета сделки (согласно техпаспорту и кадастровому плану);
• форма собственности;
• документы, доказывающие право собственности;
• сроки сделки, оплаты, передачи объекта договора в собственность второго участника;
• стоимость недвижимости;
• обязательства сторон и последствия невыполнения условий договора.

Особенностью для договора купли-продажи квартиры несовершеннолетним является подробное прописывание в преамбуле договора личных данных представителя ребенка (при возрасте до 14 лет). С 14 до 18 лет договор подписывается непосредственно несовершеннолетним, но с письменного разрешения своего законного представителя. При этом письменное согласие может оформляться непосредственно в договоре после подписей сторон и сопровождается подписью представителя.

Для такого представительства нотариально удостоверенная доверенность не требуется, как это происходит в стандартных ситуациях. Полномочия представителя удостоверяются:

1. Паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей, в которые представительствующие граждане вписаны как родители (усыновители).
2. Если при усыновлении сведения о родителях не изменялись, предъявляют решение суда об усыновлении.
3. Опекуны и попечители предъявляют решение от органов опеки и попечительства.

Процедура оформления отличается в зависимости от возраста ребёнка. Но базовые правила, универсальные для всех возрастных категорий, требуют, чтобы в договоре в качестве стороны сделки фигурировал будущий собственник, а его законный представитель указывался как «действующий в интересах», с указанием степени родства и полномочий на представительство.

Как составить договор купли-продажи с несовершеннолетними детьми?

Права ребенка на жилое помещение как члена семьи собственника устанавливаются ст. 292 ГК РФ. Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником При желании купить квартиру несовершеннолетнего собственника нужно убедиться в наличии у законного представителя ребенка разрешения от службы опеки.

Для его получения нужно обратиться в орган опеки по месту проживания ребенка. Разрешение будет получено, если оба родителя (законный представитель) подпишут заявление о разрешении.

Если кто-либо из родителей не может подписать заявление, то для этого должны быть основания: например, родитель может безвестно отсутствовать, лишен судом прав воспитывать ребенка, стал недееспособным и т.д. Эти факты должны быть подтверждены письменными документами.
Прописанным Факт прописки не имеет значения для получения разрешения на продажу квартиру.

Договор продажи квартиры с несовершеннолетними детьми образец

В данной статье подробно рассмотрим договор продажи недвижимости, так как несмотря на кажущуюся простоту, он довольно специфичен, и при неправильном его составлении сторону могут претерпевать различные имущественные последствия. Общая характеристика договора По данному договору одна сторона передает в собственность свою недвижимость за определенную плату другой стороне.

Передача прав должна осуществляться письменно, ведь такого рода соглашения должны пройти обязательную процедуру регистрации. Если соглашение между сторонами имеет место только в устной форме, то договор будет незаключенным и никаких прав и обязанностей у сторон по отношению друг к другу и по отношению к недвижимости не будет.
Отдельно необходимо сказать о регистрации договора.

Закон раа

Внимание

В их числе:

• прописка в квартире;
• проживание на её жилплощади;
• сохранность имущественных интересов.

Внимание! Прописать нового собственника в его квартире невозможно. Прописка допустима только совместно с отцом или матерью.

Важно

Усыновители имеют те же права и обязанности, что и родители. Соответственно, прописка и проживание допустимо с одним из них (с обоими).

Или подопечный прописывается со своим опекуном. Так же во вновь приобретённой квартире допустимо не прописываться – права собственности от этого не аннулируются, а регистрация сохранится до совершеннолетия, или иного момента – по усмотрению. Условия, при которых возможно оформление купли-продажи Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге.

Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

• письменного согласия ребенка (если ему более 14 лет);
• анализа самой сделки, в том числе и квартиры, которая будет предоставлена несовершеннолетнему после продажи старой.

Возможные варианты Помимо обычной продажи квартиры существуют и другие случаи, которые представлены ниже:

• семья переезжает за границу на ПМЖ, и для реализации этой цели необходимо продать недвижимость на территории России;
• семья переезжает на ПМЖ в другой город или регион России с предварительно продажей квартиры, при этом реализованные от сделки средства переводятся на счет ребенка;
• желанная квартира находится на стадии строительства – в этом случае прописанного на старом месте несовершеннолетнего надо зарегистрировать в промежуточном варианте.

Органы опеки более охотно выдают разрешение именно в указанных выше случаях.

Особенности покупки квартиры с несовершеннолетним собственником

Разрешение органов опеки В 2018 году обязательно необходимо получить согласие ООП на выписку гражданина возрастом до 18 лет, прописанного в отчуждаемой квартире. Чтобы получить разрешение, надо предоставить в ООП определенный пакет документов:

• паспорта родителей или опекунов;
• паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
• выписка из домовой книги старой квартиры.

К данным документам необходимо приложить заполненное заявление, которое необходимо будет подписать и родителям, и дееспособному несовершеннолетнему.

Далее органы опеки занимаются рассмотрением поданного заявления (срок – до 14 дней) и выдают свой вердикт – если права ребенка в случае сделки не будут ущемлены, оформляется разрешение. Здесь представлен образец заявления в органы опеки о разрешении на продажу квартиры.

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним покупателем образец бланк

Справка! Все листы договора прошиваются и визируются подписями продавца и покупателя. При участии несовершеннолетнего собственника в преамбуле договора купли-продажи жилых помещений подробно прописывают личные данные его законных представителей, а если возраст собственника старше 14 лет, то и его личные данные.

1. Подробное описание предмета сделки.
2. Форма собственности.
3. Документы, подтверждающие право собственности.
4. Сроки, порядок оплаты, основание передачи имущества от продавца к покупателю.
5. Стоимость объекта.
6. Права и обязанности сторон.
7. Последствия для сторон за невыполнение обязательств по договору.

Условия по регистрации Согласно ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015г.
В противном случае, даже при владении несовершеннолетним малой доли недвижимости, необходимо разрешение. Правила сделки Так как прописанный в квартире несовершеннолетний является одним из собственников жилья, необходимо получить его согласие на отчуждение недвижимости.

Проблема состоит в том, что до 14 лет дети признаются недееспособными, то есть принять самостоятельное решение и изъявить свое официальное согласие (или запрет) они не могут – за них это обязан делать орган опеки. Дети старше 14 лет должны прикладывать к пакету документов, отправляемых комиссии ООП, свое письменное согласие о собственной выписке из квартиры и ее последующей продаже.

Что взамен? Перед совершением сделки и вообще подготовкой к продаже квартиры, надо заранее подобрать для ребенка подходящую замену старой квартире, в которой он был прописан. Следует учитывать, что новая квартира по площади должна равняться или быть больше старой – это касается и доли.

Если данное условие не будет выполняться, ООП вправе запретить выписку ребенка. Органы опеки уделяют внимание не только площади недвижимости, но и ее стоимости и точному местоположению. Например, шансы успешно выписать несовершеннолетнего из дорогого жилья в Москве и прописать в области или еще дальше будут гораздо ниже, чем в пределах города.
Кроме этого законом запрещены:

1. Имущественные сделки с законным представителем.
2. Безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Ипотечные квартиры, оформленные на детей, в случае задолженности не подлежат изъятию при не исполнении долговых обязательств, если органы опеки не дали своего согласия. А при разводе супругов – не подлежат разделу, так как извлекаются из совместно нажитого имущества.

Заключение Граждане не достигшие 18 лет могут приобретать жильё через посредничество родителей, усыновителей или опекунов. После регистрации купли-продажи им переходит право на недвижимость, которой они смогут распоряжаться по достижении 18 лет.

Приобретённая квартира не может участвовать в сделке без разрешения органов опеки и попечительства. Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Договор не нужно регистрировать у нотариуса, но специалисты, ради безопасности сделки, рекомендуют оформить договор в нотариальной конторе. Образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком здесь.

Документы Для покупки квартиры необходимы следующие документы:

• письменное разрешение органа опеки;
• кадастровый паспорт и экспликация квартиры;
• правоустанавливающие документы и документ о собственности;
• договор купли-продажи;
• документ об оплате госпошлины – 2 тыс. рублей за регистрацию права собственности;

В зависимости от обстоятельств покупки или продажи возможно предоставление других документов. При выдаче разрешения опеки на продажу жилья потребуется представить документы, подтверждающие наличие для ребенка другой квартиры, не хуже той, которая будет продана.

Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта. Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:

• правоспособный возраст;
• наличие паспорта с пропиской;
• дееспособность.

Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки. В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах».

В настоящее время родители вправе приобретать недвижимость на своих детей, которым не исполнилось 18 лет . Право собственности в части приобретения и владения имуществом не ограничивается возрастом граждан. Это вполне законное право, которое предоставляется гражданам РФ согласно нормам статьи 35 Конституции РФ и статьи 17 ГК РФ .

Единственное ограничение для лиц, не достигших правоспособного возраста – это процедура оформления недвижимости (ст. 128 ГК РФ).

Статья 128 ГК РФ. Объекты гражданских прав

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Проблема в том, что квартиру нужно не только , но и провести через регистрационный процесс, согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федерального закона №218 от 13 июля 2015 года .

Поэтому процедуру требуется организовать так, чтобы запись о и внесение несовершеннолетнего в реестр собственников состоялось по всем правилам.

О том, что нужно знать при покупке можно ознакомиться .

Основные особенности и отличия от типовой сделки

Главное отличие этого типа сделки в том, что ребёнок вправе владеть квартирой, но не уполномочен совершать сделку. Поэтому полномочия по оформлению всей процедуры переходят к их законным представителям. Такие нормы законодательства предусмотрены статьёй 26 ГК РФ и п.3 статьи 60 СК РФ .

Справка! Законными представителями несовершеннолетних являются родители, усыновители или опекуны (до 14 лет), попечители (от 14 до 17 лет включительно).

Для такого представительства нотариально удостоверенная доверенность не требуется, как это происходит в стандартных ситуациях. Полномочия представителя удостоверяются:

1. Паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей, в которые представительствующие граждане вписаны как родители (усыновители).
2. Если при усыновлении сведения о родителях не изменялись, предъявляют решение суда об усыновлении.
3. Опекуны и попечители предъявляют решение от органов опеки и попечительства.

Процедура оформления отличается в зависимости от возраста ребёнка. Но базовые правила, универсальные для всех возрастных категорий, требуют, чтобы в договоре в качестве стороны сделки фигурировал будущий собственник, а его законный представитель указывался как «действующий в интересах», с указанием степени родства и полномочий на представительство.

Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?

Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет . До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.

Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.

В их числе:

• прописка в квартире;
• проживание на её жилплощади;
• сохранность имущественных интересов.

Внимание! Прописать нового собственника в его квартире невозможно. Прописка допустима только совместно с отцом или матерью. Усыновители имеют те же права и обязанности, что и родители. Соответственно, прописка и проживание допустимо с одним из них (с обоими).

Или подопечный прописывается со своим опекуном. Так же во вновь приобретённой квартире допустимо не прописываться – права собственности от этого не аннулируются, а регистрация сохранится до совершеннолетия, или иного момента – по усмотрению.

Условия, при которых возможно оформление купли-продажи

Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.

Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:

• правоспособный возраст;
• наличие паспорта с пропиской;
• дееспособность.

Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки.

В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:

• паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
• учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.

Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.

Как предусмотреть право единоличного владения?

Чтобы ребёнок был единственным собственником, нужно:

1. Приобретать квартиру, а не помещение, находящееся в долевой собственности.
2. Если собственников несколько, нужно скупить все доли, оформив их на ребёнка.
3. При оформлении купчей на квартиру сформулировать её положения так, чтобы из них непротиворечиво следовало, что недвижимость оформлена на одного собственника, которым является ребёнок оформляющего сделку лица.
4. В договоре ребёнок выступает покупателем, а родитель (иной уполномоченный) только представительствует при оформлении сделки.
5. После регистрации сделки Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН, где указано, что правом собственности наделён один правообладатель, с указанием его фамилии, имени и отчества.

Если все перечисленные признаки в наличии, значит – сделка состоялась так, что право собственности перешло к одному титульному владельцу, которым является несовершеннолетний.

Важно! Если законный представитель выступит наряду с несовершеннолетним стороной сделки – им обоим перейдёт право совместной собственности на квартиру, что лишит ребёнка права единоличного владения.

Пошаговая инструкция приобретения

Детям до 14 лет

В этом случае вся процедура оформления вменяется законному представителю, без участия малолетнего покупателя. Он самостоятельно, или при участии компании, работающей на рынке недвижимости, выбирает объект, проверяет потенциальную сделку на чистоту и составляет договор.

Регистрация

После подписания договора продавцом и представительствующим покупателем, субъекты сделки отправляются или отделение Росреестра. Здесь они пишут заявление о купли-продажи и передаче права собственности. Покупатель пишет заявление от своего имени, выражая заявленную просьбу о регистрации права собственности на своего ребёнка или подопечного.

Обязательно нужно предусмотреть, чтобы во всех пунктах малолетний владелец указывался в качестве собственника, а сведения о представительстве заявителя даются только в начале заявления. Регистратор проверяет свойства родства или иные полномочия, и делает в заявлении отметку. Для этого в регистрирующий орган нужно предъявить оригиналы и копии:

• паспорта заявителя;
• свидетельства о рождении малолетнего;
• если в свидетельстве указана другая фамилия родителя – удостоверяющий документ.

К таким документам могут относиться свидетельства о браке, если фамилия изменилась при вступлении в брак, решение суда об усыновлении или решение от органов опеки. С этих документов так же нужно снять копии.

Внимание! Регистрация недвижимости облагается пошлиной, кроме случаев предоставления нотариально удостоверенных договоров.

На повторном приёме посреднику выдадут:

• договор сделки с отметкой о регистрации;
• выписку из ЕГРН на имя ребёнка.

Подросткам от 14 до 17 лет (включительно)

После того как подросток обозначенного возраста получил гражданский паспорт, он относится к категории частично правоспособных лиц. Самостоятельно распоряжаться имущественными и финансовыми вопросами подросток еще не может . Но при сопровождении сделки законным представителем, вправе ставить свою подпись на всех документах.

Для этого он с паспортом и сопровождающим его уполномоченным лицом, подходит лично для заключения и регистрации купли-продажи. Уже на стадии поиска подходящего объекта, будущий её владелец вправе участвовать в просмотрах и выражать своё мнение относительно предпочтений в выборе. Ему следует дать основы юридической грамотности в проверке документов и допустить к этой процедуре.

После совместного выбора объекта, договориться о заключении договора:

• с составлением (ПДКП);
• с оформлением сделки без ПДКП.

При заключении ПДКП ребёнок вправе сам участвовать стороной сделки, документ составляется в стандартной форме. В заключение он ставит собственноручную подпись. Рядом ставится удостоверительная подпись родителя или попечителя. Продавец подписывает документ в стандартных рамках.

Договор

В предварительной части купчей, где определяют стороны имущественной сделки, подросток, которому отчуждается недвижимость, выступает покупателем, с обязательной пометкой «Ребёнок как Покупатель, с согласия законного представителя». Далее, по всему телу документа вместо обычного обозначения стороны, используется установленная формулировка с указанной отметкой.

Регистрация

В МФЦ неправоспособный собственник так же отправляется вместе с представителем. Целесообразно, чтобы продавец подошёл в учреждение вместе с ними. Это позволит сократить сроки регистрации сделки до двух недель согласно нормам п. 1 статьи 16 ФЗ 218-ФЗ .

Госпошлина при регистрации на ребёнка уплачивается, так же как и за взрослого – в размере 2 тысячи рублей. Регистратор проверяет поданный и подаёт бланк заявления. В нём также ребёнок указывается стороной сделки, действующей с согласия представительствующего в его интересах лица.

В заявлении указываются:

• кадастровые характеристики квартиры;
• её адрес;
• сведения о сторонах сделки;
• сведения о законном представителе;
• просьба о регистрации права собственности;
• время и место заключения сделки;
• реквизиты договора.

Справка! Заявление подписывает несовершеннолетний покупатель, рядом с его подписью расписывается представитель. Ниже указываются контактные данные для обратной связи – по усмотрению заявителя. Расписка за полученные документы так же выдаётся на имя ребёнка, с указанием реквизитов представителя.

Соответственно, по завершении регистрации сделки, за готовыми документами придётся подойти обоим.

При их получении так же ставятся подписи обоих лиц.

Какие отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке?

Если дом не сдан в эксплуатацию, родители или опекуны оформляют Договор долевого участия (ДДУ), который по правоспособности заменяет купчую. Кроме специфики договора и того, что жильё приобретается у юридического лица, других отличий от процедуры оформления нет. Родитель или иной уполномоченный выступают представителем, о чём в ДДУ делается соответствующая запись.

Этот договор регистрируется по такому же правовому алгоритму, исходя из возраста несовершеннолетнего. После введения дома в эксплуатацию выписка о праве собственности оформляется на несовершеннолетнего, при представительстве уполномоченного лица.

Допускается переоформление права требования квартиры по ДДУ , где несовершеннолетний выступает цессионарием.

При этом продавец обязан представить контролирующему органу отчёт, что деньги, вырученные с продажи жилья, положены в банк на имя бывшего собственника. Либо на них приобретена равноценная недвижимость, или квартира (дом) с улучшенными характеристиками. Такие действия требуются только при отчуждении, а при оформлении купли-продажи квартиры разрешение от органов опеки не требуется.

Кроме этого законом запрещены:

1. Имущественные сделки с законным представителем.
2. Безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Ипотечные квартиры, оформленные на детей, в случае задолженности не подлежат изъятию при не исполнении долговых обязательств, если органы опеки не дали своего согласия (о том, как купить квартиру в ипотеку, мы рассказывали .) А при разводе супругов – не подлежат разделу, так как извлекаются из совместно нажитого имущества.

Заключение

Граждане не достигшие 18 лет могут приобретать жильё через посредничество родителей, усыновителей или опекунов. После регистрации купли-продажи им переходит право на недвижимость, которой они смогут распоряжаться по достижении 18 лет. Приобретённая квартира не может участвовать в сделке без разрешения органов опеки и попечительства.

Сделки по покупке недвижимости с участием несовершеннолетних в качестве продавцов требуют наличия особых условий в , которые зависят от возраста несовершеннолетнего и причины отчуждения жилплощади. Для законности сделки условия договора должны учитывать интересы и права ребенка.

Правила составления и форма договора по отчуждению жилой недвижимости определены в ст. 549-555 Гражданского кодекса . Договор должен иметь письменную форму и состоять из следующих разделов:

• представление участников сделки;
• предмет соглашения;
• параметры квартиры;
• цена покупки и ;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи квартиры;
• ответственность сторон за невыполнение обязательств;
• способы решения споров;
• дополнительные условия.

Образец договора можно скачать .

В представлении сторон приводится ФИО и паспортные данные покупателя, представителя продавца и ребенка, достигшего 14-ти лет (для малолетних указываются реквизиты свидетельства о рождении). Предметом соглашения является передача квартиры от ребенка в собственность покупателя за плату.

Параметры квартиры должны однозначно определить ее, поэтому указываются:

• почтовый адрес;
• жилая площадь;
• количество комнат.

К обязанностям покупателя нужно отнести принятие жилплощади по передаточному акту и передачу продавцу выбранным способом – наличными, банковским переводом, через ячейку и т.д.

К обязанностям продавца следует отнести:

• погашение задолженности по ;
• предоставление полной информации обо всех недостатках жилого помещения;
• передача квартиры с сопутствующей документацией по ;
• участие в государственной регистрации сделки.

Передаточный акт в большинстве случаев встроен в и содержит отдельное поле для подписи сторон и отсутствие претензий у принимающей стороны.

Договор должен быть распечатан и подписан в трех экземплярах – по одному для каждого участника сделки и один – для хранения в архиве Росреестра. Несовершеннолетний продавец, достигший возраста 14-ти лет и получивший паспорт, должен подтвердить свое согласие на сделку и поставить подпись во всех экземплярах договора.

Споры по договору решаются сторонами путем переговоров или в порядке судебного разбирательства.

Существенные условия

Участие в сделке продавца требует наличия следующих дополнительных пунктов в договоре:

• сведения о согласии службы опеки на сделку;
• пункт о том, что продающая сторона подписывает договор добровольно и не под давлением обстоятельств;
• сведения о согласии всех сособственников квартиры на сделку;
• обязательство представляющей ребенка стороны всех несовершеннолетних из квартиры в установленный срок;
• сведения о родстве между ребенком и его представителем;
• ответственность продающей стороны за сокрытие ;
• сведения о нотариусе и поверенном – при участии представителя в сделке.

Без согласия службы опеки сделка может быть оспорена в судебном порядке согласно п. 4 ст. 21 закона № 48 «Об опеке и попечительстве» с возвратом квартиры несовершеннолетнему. Реквизиты согласия службы опеки, оформленного в виде постановления главы местной администрации, необходимо внести в договор с подписью уполномоченного представителя опеки, присутствующего при заключении и регистрации сделки.

Сделка может быть также оспорена, если продающая сторона докажет, что подписание договора поставило семью в кабальное положение под давлением обстоятельств, при этом суд в большинстве случаев принимает сторону несовершеннолетнего и его представителей.

Обычно ребенок владеет только в продаваемом жилье, поэтому важно указать согласие на сделку остальных сособственников и супруга представителя ребенка.

При сделке с несовершеннолетними договариваться об оплате после перечисления средств и оформления перехода прав рискованно, так как при отказе погашать долги взыскание таких долгов с несовершеннолетнего будет проблематично.

Родство ребенка и представителя должно быть подтверждено документом из ЗАГСа, реквизиты которого нужно указать в разделе «Представление сторон» – это необходимо на случай судебных тяжб по сделке.

Важно учитывать, что если покупаемая у ребенка квартира находится в , то необходимо заключать три договора:

• с несовершеннолетним продавцом;
• договор переуступки кредита с банком;
• основной договор купли-продажи.

После рассмотрения условий предварительного договора банк оценивает платежеспособность покупателя и переоформляет на него остаток долга по ипотеке.

Дополнительной страховкой продавца будет включение в договор обязанности продающей стороны полностью вернуть полученные средства в случае сокрытия обременений или невыполнения требований о выписке несовершеннолетних в установленный срок после регистрации сделки в Росреестре.

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних лиц должен обязательно содержать данные о согласии представителей опеки на сделку, а также устанавливать ответственность представителей несовершеннолетних за невыполнение своих обязательств. Избежать оспаривания сделки в суде поможет составление договора с участием нотариуса или квалифицированных юристов.